Bảo trì tòa nhà chính là “lá chắn thầm lặng” giúp không gian bạn sống và làm việc luôn an toàn, tiện nghi và hoạt động trơn tru mỗi ngày. Khi các hệ thống kỹ thuật được kiểm tra và chăm sóc định kỳ, tòa nhà không chỉ bền vững hơn mà còn hạn chế tối đa những sự cố gây phiền toái. Để hiểu rõ vì sao công tác này lại quan trọng và gồm những gì, hãy cùng POTS khám phá nội dung chi tiết ngay bên dưới nhé.
Dịch vụ bảo trì tòa nhà là gì?
Dịch vụ bảo trì tòa nhà, hay còn gọi là dịch vụ quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, là một trong những hạng mục quan trọng nhất của công tác quản lý vận hành tòa nhà. Đây là hoạt động bao gồm kiểm tra, vận hành, bảo dưỡng và sửa chữa toàn bộ các hệ thống kỹ thuật nhằm đảm bảo tòa nhà luôn hoạt động an toàn, ổn định và hiệu quả.
Nói một cách khái quát, dịch vụ kỹ thuật tòa nhà giúp duy trì tình trạng tốt nhất cho các thiết bị và hạ tầng kỹ thuật, hạn chế tối đa các sự cố gây gián đoạn đến hoạt động kinh doanh của khách thuê hoặc sinh hoạt của cư dân. Khi được thực hiện đúng quy trình, công tác này không chỉ giảm rủi ro hỏng hóc mà còn góp phần kéo dài tuổi thọ công trình và tối ưu hiệu suất vận hành.
Hiểu một cách đơn giản: bảo trì tòa nhà chính là chìa khóa giúp tòa nhà vận hành bền vững, an toàn và tiết kiệm chi phí về lâu dài.
Vì sao tòa nhà cần được bảo trì định kỳ?
Bảo trì định kỳ giúp tòa nhà duy trì trạng thái vận hành ổn định, an toàn và hạn chế tối đa sự cố bất ngờ. Khi các hệ thống kỹ thuật như điện, nước, thang máy, điều hòa, PCCC… được kiểm tra thường xuyên, những hỏng hóc tiềm ẩn sẽ được phát hiện sớm trước khi trở thành vấn đề nghiêm trọng. Điều này không chỉ giảm chi phí sửa chữa lớn, mà còn kéo dài tuổi thọ công trình, giữ cho môi trường sống – làm việc luôn tiện nghi, an toàn và chuyên nghiệp. Ngoài ra, bảo trì định kỳ còn giúp tối ưu tiêu thụ năng lượng, đảm bảo tòa nhà vận hành hiệu quả, tiết kiệm và tuân thủ đầy đủ quy định về an toàn kỹ thuật.
Các hệ thống trong dịch vụ bảo trì tòa nhà
Các hệ thống trong dịch vụ bảo trì tòa nhà & sửa chữa kỹ thuật tòa nhà bao gồm:
- Hệ thống cung cấp điện & máy phát dự phòng: Đảm bảo nguồn điện ổn định cho toàn bộ tòa nhà. Khi điện lưới gặp sự cố, máy phát dự phòng sẽ tự động kích hoạt để duy trì hoạt động không bị gián đoạn.
- Hệ thống đèn chiếu sáng: Bao gồm chiếu sáng khu vực chung, hầm xe, hành lang, văn phòng… Việc bảo trì giúp ánh sáng luôn ổn định, tránh chập điện, giảm nguy cơ mất an toàn.
- Hệ thống điều hòa không khí và thông gió (HVAC): Giúp đảm bảo lưu thông không khí, điều chỉnh nhiệt độ và tạo môi trường thoải mái cho cư dân và khách thuê. Bảo trì định kỳ giúp máy móc vận hành êm, tiết kiệm điện và hạn chế mùi hôi, ẩm mốc.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC): Bao gồm bơm chữa cháy, họng nước vách tường, sprinkler tự động, bình chữa cháy, báo cháy địa chỉ, quạt tăng áp – quạt hút khói, đèn thoát hiểm, chống sét – tiếp địa… Việc bảo trì hệ thống PCCC đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản khi xảy ra sự cố.
- Hệ thống kiểm soát an ninh & giám sát: Gồm camera CCTV, kiểm soát ra vào, hệ thống phát thanh thông báo. Bảo trì giúp hình ảnh giám sát rõ nét, thiết bị hoạt động ổn định, đảm bảo an ninh 24/7.
- Hệ thống thông tin liên lạc: Bao gồm mạng LAN, Internet, tổng đài nội bộ, truyền hình cáp. Bảo trì nhằm đảm bảo kết nối thông suốt, hạn chế gián đoạn trong quá trình sử dụng.
- Hệ thống BMS (Building Management System): Là hệ thống điều khiển trung tâm, giúp quản lý – giám sát tự động các thiết bị trong tòa nhà. Việc bảo trì đảm bảo dữ liệu chính xác, cảnh báo lỗi kịp thời và tối ưu hóa vận hành.
- Hệ thống thang máy và thang cuốn: Giúp di chuyển an toàn, nhanh chóng. Công tác kiểm tra – bảo trì thường xuyên giúp hạn chế kẹt thang, rung lắc, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người sử dụng.
- Hệ thống cấp thoát nước & xử lý nước thải: Bao gồm bơm nước, đường ống, bể chứa, thiết bị lọc – xử lý. Bảo trì giúp nguồn nước sạch được cung cấp ổn định, đồng thời hệ thống thoát nước hoạt động hiệu quả, tránh tắc nghẽn – ngập úng.
- Hạ tầng và kết cấu công trình: Gồm sàn, trần, tường, cửa, mặt dựng kính, khu vệ sinh… Các hạng mục này cần được bảo dưỡng định kỳ để duy trì thẩm mỹ, độ bền và sự an toàn của toàn bộ công trình.
Xem thêm:
- Những điều bạn cần biết về bảo trì hệ thống điện tòa nhà
- Bảo Trì Hệ Thống Kỹ Thuật Tòa Nhà: Nền Tảng Vận Hành Bền Vững
- Tầm quan trọng của việc sửa chữa cơ sở hạ tầng tòa nhà
Dịch vụ bảo trì Tòa nhà bao gồm các nội dung công việc chính như sau:
Dịch vụ bảo trì tòa nhà bao gồm những nhóm công việc trọng yếu sau:
- Vận hành, giám sát và tối ưu hệ thống kỹ thuật: Đảm bảo mọi thiết bị trong tòa nhà hoạt động trơn tru, ổn định và đạt hiệu suất cao nhất.
- Kiểm tra và bảo trì phòng ngừa theo tiêu chuẩn: Thực hiện các chế độ kiểm tra định kỳ, bảo trì dự phòng để phát hiện sớm các dấu hiệu bất thường và ngăn chặn sự cố trước khi xảy ra.
- Sửa chữa – duy tu – nâng cấp hạ tầng kỹ thuật: Kịp thời khắc phục hỏng hóc, cải thiện và nâng cấp thiết bị theo đúng tần suất và chu kỳ hoạt động nhằm duy trì chất lượng công trình lâu dài.
- Nhận diện rủi ro & ứng phó sự cố: Đánh giá toàn diện các nguy cơ tiềm ẩn, chuẩn bị phương án dự phòng và xử lý nhanh chóng những sự cố kỹ thuật bất ngờ để không ảnh hưởng đến sinh hoạt và hoạt động kinh doanh.
- Kiểm soát chi phí & tối ưu năng lượng: Giám sát ngân sách vận hành – bảo trì, bảo đảm sử dụng năng lượng hợp lý, tiết kiệm mà vẫn duy trì hiệu quả vận hành cao.
Xem thêm: Công việc của kỹ thuật tòa nhà
Quy trình bảo trì tòa nhà chuyên nghiệp
Bảo trì tòa nhà là hoạt động không thể thiếu để đảm bảo toàn bộ hệ thống kỹ thuật, hạ tầng và tiện ích vận hành an toàn, ổn định và bền vững. Một quy trình bảo trì chuyên nghiệp thường được thực hiện theo các bước sau:
- Khảo sát & đánh giá hiện trạng: Kiểm tra toàn diện các hạng mục như hệ thống điện, cấp thoát nước, điều hòa – thông gió, thang máy, PCCC, kết cấu… nhằm xác định mức độ hao mòn, rủi ro tiềm ẩn và nhu cầu bảo trì thực tế.
- Lập kế hoạch bảo trì chi tiết: Từ kết quả khảo sát, đơn vị quản lý xây dựng kế hoạch cụ thể về hạng mục cần bảo trì, thời gian triển khai, nhân sự phụ trách và ngân sách dự kiến để đảm bảo công việc diễn ra trơn tru.
- Triển khai thi công & xử lý kỹ thuật: Thực hiện bảo trì theo quy trình: bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế linh kiện, vệ sinh thiết bị hoặc xử lý các sự cố đột xuất, đảm bảo mọi hệ thống luôn trong trạng thái vận hành tối ưu.
- Nghiệm thu & kiểm tra chất lượng: Sau khi hoàn thành, các hạng mục được nghiệm thu dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định an toàn, đảm bảo kết quả thi công đạt yêu cầu.
- Ghi nhận & lưu trữ hồ sơ kỹ thuật: Toàn bộ thông tin bảo trì được cập nhật vào hồ sơ vận hành nhằm phục vụ quản lý dài hạn và hỗ trợ công tác kiểm tra, theo dõi trong tương lai.
- Thiết lập bảo trì định kỳ: Lên lịch bảo trì theo chu kỳ tháng – quý – năm để duy trì sự ổn định, ngăn ngừa các sự cố không mong muốn và kéo dài tuổi thọ công trình.
Chi phí dự tính cho bảo trì toà nhà
Chi phí dự tính cho bảo trì tòa nhà
Chi phí bảo trì tòa nhà không cố định mà thay đổi tùy theo quy mô công trình, loại hình sử dụng (chung cư, văn phòng, TTTM), số tầng, mật độ thiết bị kỹ thuật và tuổi thọ công trình. Dưới đây là các căn cứ và phương pháp ước tính phổ biến:
Căn cứ pháp lý – Thông tư 28/2016/TT-BXD
Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tối thiểu 2% giá trị căn hộ, thu một lần khi mua bán và được Ban Quản trị quản lý, sử dụng cho công tác bảo trì theo đúng pháp luật.
Cơ cấu chi phí bảo trì vận hành hằng năm (ước tính)
| Hạng mục bảo trì | Tỷ trọng (%) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Hệ thống điện, nước, máy bơm | 20–30% | Kiểm tra – thay thế định kỳ |
| Thang máy | 15–25% | Hợp đồng bảo trì chuyên nghiệp |
| Hệ thống PCCC | 10–15% | Bảo dưỡng thiết bị – nạp bình |
| Máy phát điện, HVAC, camera | 10–20% | Tùy số lượng & công nghệ |
| Sơn sửa, mái, cửa, kính | 10–15% | Theo chu kỳ 3–5 năm |
| Dự phòng phát sinh | 5–10% | Nên có quỹ dự phòng |
Cơ cấu trên cho phép đơn vị quản lý phân bổ ngân sách hợp lý, tránh thiếu hụt trong quá trình vận hành.
Ước tính nhanh theo diện tích sử dụng
-
Với chung cư hoặc tòa nhà văn phòng quy mô trung bình (5.000–10.000 m²):
➤ Chi phí bảo trì thường rơi vào 30.000 – 50.000 đ/m²/năm, tương đương 150 – 500 triệu đồng/năm tùy mức độ kỹ thuật. -
Với công trình cao cấp, nhiều hệ thống hiện đại:
➤ Chi phí có thể lên đến 80.000 – 100.000 đ/m²/năm hoặc cao hơn.
Bảng chi phí bảo trì theo từng hạng mục (tham khảo)
| Hạng mục | Tần suất đề xuất | Chi phí dự kiến/tháng |
|---|---|---|
| Hệ thống điện | Hằng tháng | 5.000.000 – 15.000.000 |
| Hệ thống cấp thoát nước | 1–2 tháng/lần | 3.000.000 – 10.000.000 |
| Điều hòa – thông gió (HVAC) | 3 tháng/lần | 4.000.000 – 10.000.000 |
| Thang máy | Hằng tháng | 7.000.000 – 15.000.000 |
| PCCC | 6 tháng/lần | 5.000.000 – 10.000.000 |
| Vệ sinh kính, mái, tầng hầm | Theo nhu cầu | 2.000.000 – 5.000.000 |
Tổng chi phí trung bình/tháng: 26.000.000 – 54.000.000 VNĐ
(Áp dụng cho tòa nhà quy mô vừa; công trình lớn hoặc nhiều thiết bị hiện đại có thể biến động cao hơn.)
Lưu ý quan trọng khi lập chi phí bảo trì
- Nên xây dựng kế hoạch 1–5 năm để phân bổ ngân sách ổn định.
- Với công trình có yêu cầu kỹ thuật phức tạp, nên thuê đơn vị chuyên môn lập dự toán chi tiết.
- Quỹ bảo trì phải được sử dụng minh bạch, có đối chiếu chứng từ theo đúng quy định.
>>> XEM THÊM:
Giải đáp những câu hỏi thường gặp về bảo trì và sửa chữa tòa nhà
Bảo trì tòa nhà có bắt buộc theo quy định pháp luật không?
Có. Luật quy định mọi công trình đều phải được bảo trì định kỳ nhằm đảm bảo an toàn, phòng ngừa sự cố và duy trì tuổi thọ công trình. Việc không thực hiện bảo trì có thể dẫn đến xử phạt hoặc buộc khắc phục theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
Ai là người chịu trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì tòa nhà?
Tùy loại hình:
- Chung cư: chi phí được trích từ quỹ bảo trì 2% do cư dân đóng và Ban quản trị quản lý.
- Tòa nhà thương mại – văn phòng: chủ sở hữu hoặc đơn vị vận hành chi trả theo thỏa thuận.
- Thuê ngoài vận hành: chi phí được ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Bao lâu thì tòa nhà cần bảo trì định kỳ?
Tùy theo từng hệ thống:
- Điện – nước: hàng tháng
- Điều hòa – thông gió (HVAC): 3–6 tháng/lần
- PCCC: 6 tháng/lần
- Thang máy: hàng tháng bắt buộc
- Hạng mục ngoại thất (sơn, kính, mái): 2–5 năm/lần
POTS có thể lập lịch bảo trì chi tiết cho từng công trình cụ thể.
POTS – Công ty cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà uy tín & chất lượng
Với hơn 15 năm kinh nghiệm, POTS tự hào là một trong những công ty hàng đầu chuyên về dịch vụ quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà & hệ thống kỹ thuật Tòa nhà, luôn mang đến sự hài lòng, tin tưởng cho các đơn vị chủ quản và Chủ đầu tư. Sử dụng Dịch vụ kỹ thuật Tòa nhà của POTS sẽ mang đến cho Quý khách nhiều lợi ích thiết thực, cụ thể như:
- Tiết kiệm thời gian, nguồn lực, chi phí trong việc tuyển dụng, đào tạo, quản lý nhân sự dành riêng cho việc vận hành, bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà và sửa chữa các hệ thống kỹ thuật Tòa nhà.
- Đội ngũ nhân sự của POTS được tuyển dụng và đào tạo bài bản, tay nghề cao, có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế tại nhiều dự án với loại hình hoạt động, quy mô đa dạng; luôn trách nhiệm, tận tâm đáp ứng mọi yêu cầu cao nhất về Dịch vụ kỹ thuật cho các công trình: Cao ốc văn phòng, Khu Công nghiệp, Nhà ở, Chung cư…
- POTS cung cấp các giải pháp bảo trì tòa nhà, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống kỹ thuật Tòa nhà, nội thất văn phòng và nội thất căn hộ/ villa … Các gói dịch vụ được thiết kế linh hoạt, tối ưu để phù hợp với đặc điểm, nhu cầu khác biệt của từng dự án, Tòa nhà; mang đến nhiều lựa chọn cho Chủ đầu tư.
- Chế độ hỗ trợ dịch vụ 24/7 từ đội ngũ chuyên gia cấp cao tại văn phòng chính cũng như các hãng sản xuất thiết bị, nhà thầu uy tín có mối liên hệ hợp tác với POTS đã được kiểm chứng giúp xử lý nhanh các sự cố, vấn đề phát kỹ thuật khi có phát sinh.
- Thiết bị, công dụng cụ chuyên dụng phục phục công tác bảo dưỡng sửa chữa các hệ thống kỹ thuật tại POTS được trang bị đầy đủ và luôn sẵn sàng; tiết kiệm chi phí mua sắm cho Chủ đầu tư.
- Chi phí dịch vụ hợp lý, cạnh tranh.
Dưới đây là 2 dự án nổi bật về bảo trì tòa nhà:
- Dự án 1: Tòa nhà Văn phòng Petrovietnam: Đơn vị POTS đã thực hiện công tác bảo trì chuyên sâu cho tòa nhà Văn phòng Petrovietnam từ năm 2006. Các dịch vụ bảo trì trọng tâm bao gồm quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo trì hệ thống kỹ thuật chuyên sâu, vệ sinh làm sạch thường xuyên, chăm sóc cảnh quan sân vườn, vệ sinh mặt ngoài tòa nhà, đánh bóng phục hồi sàn đá và diệt côn trùng.
- Dự án 2: Tòa nhà Trụ sở Cục Hải quan TP.HCM: Tại tòa nhà Trụ sở Cục Hải quan TP.HCM, POTS bắt đầu thực hiện công tác quản lý và vận hành từ năm 2021. Các dịch vụ bảo trì tại đây tập trung vào quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo trì chuyên sâu, dịch vụ vệ sinh làm sạch thường xuyên, vệ sinh mặt ngoài tòa nhà và diệt côn trùng. Tòa nhà này có quy mô 21 tầng nổi và 2 tầng hầm, với tổng diện tích sử dụng 20.000 m2.
Với phương châm “Chuyên tay – Chuyên tâm”, chúng tôi tự hào là một đối tác dịch vụ đáng tin cậy, luôn thấu hiểu nhu cầu của Chủ đầu tư/Khách hàng, tác nghiệp linh hoạt để quản lý tài sản một cách hiệu quả nhất.
Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về dịch vụ Bảo trì tòa nhà & sửa chữa kỹ thuật Tòa nhà, vui lòng liên hệ ngay qua Thông tin liên hệ để được hỗ trợ nhanh chóng!
Bảo trì tòa nhà là lĩnh vực đang có nhu cầu tuyển dụng ổn định, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM. Với sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản, kỹ thuật viên và nhân sự chuyên ngành bảo trì có nhiều cơ hội việc làm với mức thu nhập cạnh tranh, môi trường chuyên nghiệp. POTS hiện đang tìm kiếm những ứng viên có kinh nghiệm hoặc mong muốn phát triển trong lĩnh vực này. Nếu bạn quan tâm đến cơ hội nghề nghiệp tại POTS, vui lòng theo dõi các kênh tuyển dụng chính thức của công ty để cập nhật thông tin và ứng tuyển khi có vị trí phù hợp.
Xem thêm:
- Dich vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp
- Tất cả những thông tin cần biết về quản lý chung cư
- Vì sao cần quản lý tòa nhà văn phòng
