Các quốc gia tiên tiến trên thế giới hiện nay đã và đang áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà BMS vào các công tác quản lý văn phòng, chung cư cao cấp, khách sạn, ngân hàng, các cơ quan chính phủ, sân bay,... Vậy hệ thống quản lý tòa nhà BMS là gì? Hệ thống này có ứng dụng, chức năng, cấu trúc, tính năng, ưu điểm vượt trội nào? Cùng POTS tìm hiểu sau bài viết dưới đây để tìm câu trả lời chính xác nhất.
1. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS là gì?
Thuật ngữ BMS là viết tắt của cụm từ Building Management System dùng để chỉ hệ thống quản lý tòa nhà. Hệ thống BMS là hệ thống phần cứng và phần mềm điều khiển và giám sát tất cả các hệ thống kỹ thuật trong các tòa nhà cao tầng hiện đại bao gồm điện, nước sinh hoạt, điều hòa không khí, thông gió, hệ thống an ninh, báo cháy, chữa cháy, cảnh báo môi trường, v.v.
Hệ thống quản lý tòa nhà BMS có thể hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho việc vận hành/quản lý bằng cách can thiệp vào các hệ thống trên, tạo môi trường thuận lợi nhất cho các hoạt động của con người trong tòa nhà.
2. Ứng dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BMS
Các tòa nhà cao tầng ngày càng trở nên phổ biến cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc quản lý và vận hành tòa nhà chưa bao giờ là đơn giản. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS được tạo ra để hỗ trợ chúng ta thực hiện công việc này một cách nhanh chóng, hiệu quả và tối ưu hơn. Hệ thống BMS có thể được sử dụng để vận hành nhiều mô hình bất động sản khác nhau, bao gồm:
- Các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, ngân hàng và các công ty bảo hiểm.
- Tòa nhà dành cho cơ quan hành chính công cộng.
- Bệnh viện, tòa nhà dược phẩm
- Ga tàu hỏa, tàu điện ngầm.
- Các căng tin, khách sạn, nhà hàng
- Trường học
- Trung tâm điện thoại, giải trí và truyền hình.
- Nhà máy điện
- Sân bay, trung tâm thông tin, v.v.
Tham khảo thêm: Quản lý tòa nhà thông minh
3. Chức năng của hệ thống quản lý tòa nhà BMS
- Hệ thống điều hòa không khí: BMS giám sát chế độ hoạt động của hệ thống điều hòa không khí và thay đổi nhiệt độ điều hòa ở từng khu vực dựa trên cài đặt hoặc tự động điều chỉnh tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế của môi trường.
- Hệ thống thông gió: Kiểm soát tốc độ bật/tắt và vận hành của hệ thống thông gió bằng các chế độ tự động dựa trên tín hiệu cảm biến, lịch trình tự động và bật/tắt thủ công.
- Hệ thống camera giám sát: Phần mềm quản lý tòa nhà BMS lấy các hình ảnh và video từ hệ thống camera an ninh để lưu trữ và quản lý. Ngoài ra, hệ thống đưa ra các cảnh báo liên quan đến chế độ hoạt động của hệ thống camera.
- Hệ thống điều khiển ánh sáng: Hệ thống BMS cho phép tự động bật/tắt đèn chiếu sáng ở các khu vực công cộng dựa trên lịch trình hoặc bật/tắt thủ công thông qua màn hình giám sát mà không cần phải đến tận nơi đặt công tắc.
- Hệ thống đo lường năng lượng: Thông tin về việc sử dụng năng lượng của tòa nhà được giám sát và ghi nhận. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo, báo cáo về tình trạng tiêu thụ năng lượng của tòa nhà.
- Thang máy: Bằng cách điều chỉnh và giám sát trạng thái hoạt động của thang máy, BMS có thể nhanh chóng phát hiện và thông báo các lỗi của thang máy, cũng như kiểm soát hoạt động của thang máy mà không cần đến sự hỗ trợ của chuyên gia.
- Hệ thống điện: Thông tin liên quan đến việc sử dụng năng lượng của tòa nhà được theo dõi và ghi nhận lại. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo và báo cáo về tình trạng sử dụng năng lượng.
- Hệ thống báo cháy: Hệ thống BMS có thể được kết nối trực tiếp với hệ thống báo cháy, ghi nhận lại tình trạng hoạt động của tất cả các thiết bị và cảnh báo của hệ thống báo cháy. Sau đó, đưa ra vị trí cụ thể xảy ra cháy nổ của tòa nhà.
- Hệ thống cấp nước sinh hoạt: Hệ thống điều tiết và giám sát lượng nước trong bồn, hệ thống bơm, hệ thống van cấp nước của tòa nhà, bật tắt toàn bộ máy bơm dựa trên cài đặt tự động hoặc thủ công bởi nhân viên kỹ thuật
Các chức năng này của hệ thống BMS tòa nhà là công cụ hỗ trợ đắc lực nhất để giải phóng sức lao động của con người và nâng cao hiệu quả trong quá trình quản lý và vận hành tòa nhà.
4. Cấu trúc hệ thống quản lý tòa nhà BMS
Cấu trúc hệ thống BMS bao gồm 4 cấp: Cấp chấp hành, Cấp điều khiển, Cấp điều khiển giám sát, Cấp quản lý.
4.1. Cấp chấp hành
Cấp chấp hành bao gồm:
- Hệ thống cảm biến, camera, đầu thẻ và các thiết bị thu thập dữ liệu khác (đầu vào)
- Quạt, máy điều hòa không khí, đèn, còi, chuông, loa, máy bơm, van, động cơ và các thiết bị vận hành khác (đầu ra)
Trong hầu hết các trường hợp, hệ thống nhận dữ liệu từ các thiết bị đầu vào, sau đó xử lý ở cấp độ cao hơn, chuyển nó thành lệnh và thay đổi trạng thái hoạt động của các thiết bị đầu ra tương ứng.
Tuy nhiên, nhiều thiết bị đầu ra hiện nay được cấu tạo thông minh với bộ vi xử lý của riêng chúng, cho phép các thiết bị này phản ứng với các điều kiện thay đổi mà không cần đợi lệnh từ các cấp cao hơn của BMS.
4.2. Cấp điều khiển
Cấp độ điều khiển bao gồm các bộ điều khiển như bộ điều khiển kỹ thuật số trực tiếp DDC, bộ điều khiển lập trình PLC, bộ điều khiển tự động hóa khả trình PAC,...
Cấp điều khiển của hệ thống quản lý tòa nhà thông minh phụ trách việc tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị cảm biến đầu vào. Sau đó, sử dụng các thuật toán để phân tích thông tin, chuyển nó thành các lệnh và gửi nó tới các thiết bị thuộc cấp chấp hành.
Cấp điều khiển có khả năng thay thế con người trong việc xử lý thông tin một cách nhanh nhất và chính xác nhất, cũng như thay đổi hoạt động của thiết bị cấp điều hành để đáp ứng các điều kiện thực tế mà không cần sự tham gia của nhân viên kỹ thuật. Đây là thuộc tính nổi bật nhất của cấp điều khiển.
4.3. Cấp điều khiển giám sát
Cấp điều khiển giám sát chủ yếu là các máy tính PC giữ vai trò là phương thức giao tiếp giữa các hệ thống và nhân viên vận hành.
Công việc của cấp này là giúp con người cài đặt ứng dụng, giám sát và cảnh báo cho họ về các tình trạng không mong muốn bằng cách sử dụng các giao thức như biểu đồ dữ liệu, bảng và báo cáo tự động định kỳ,…
4.4. Cấp quản lý
Đây là cấp cao nhất trong cấu trúc của phần mềm quản lý tòa nhà BMS. Cấp độ này có nhiệm vụ phải giám sát, điều hành và chỉ huy bất kỳ phần nào của hệ thống.
Công việc chính của cấp quản lý là thu thập, lưu trữ và xử lý dữ liệu như lịch sử sử dụng năng lượng, chi phí vận hành, lịch sử báo động và sự cố phát sinh, v.v. Sau đó, hệ thống tạo ra các báo cáo phục vụ công tác quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng công nghệ hiệu quả, lâu dài.
5. Tính năng hệ thống quản lý tòa nhà BMS
Hệ thống quản lý tòa nhà BMS sở hữu những tính năng ưu việt sau:
- Hỗ trợ các thiết bị thông minh xung quanh tòa nhà và đồng bộ hóa các lệnh vận hành trực tuyến theo thời gian thực. Hỗ trợ kỹ thuật viên vận hành các thiết bị này một cách an toàn, chính xác và hiệu quả.
- Các dịch vụ cấp nước, điện, an ninh và các dịch vụ khác được liên kết thông qua một giao diện mở có thể được kiểm soát bởi các giao thức mạng. Đảm bảo rằng các hệ thống này luôn hoạt động tối ưu và hiệu quả. Nhờ đó, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người sử dụng, đảm bảo các cá nhân sinh sống hoặc làm việc trong tòa nhà luôn cảm thấy thoải mái.
- Kiểm soát việc lưu trữ dữ liệu, tổng hợp và xuất báo cáo dữ liệu cho người dùng ở nhiều định dạng chẳng hạn như biểu đồ, văn bàn, bảng thống kê, v.v., giúp các kỹ sư vận hành dễ dàng theo dõi và tra cứu.
- Tự động phát hiện các vấn đề và gửi các tín hiệu cảnh báo chính xác và kịp thời cho đội ngũ nhân viên vận hành. Khi sự cố xảy ra, giúp giảm thiểu thiệt hại về người và của.
- Việc giám sát chất lượng môi trường không khí, điện, đường dây mạng và các hệ thống khác để điều chỉnh các hệ thống này của đội ngũ vận hành là nền tảng tạo ra một môi trường làm việc thuận lợi, dễ chịu và thoải mái nhất.
- Khả năng mở rộng và tương tác với các ứng dụng khác mang lại sự linh hoạt. Nhờ đó, các giải pháp hoàn hảo được đưa ra, hỗ trợ nâng cao hiệu quả hoạt động của tòa nhà.
6. Điểm vượt trội của hệ thống quản lý tòa nhà BMS
BMS được đánh giá là một trong những hệ thống quản lý tòa nhà hiệu quả nhất, được đông đảo các chủ đầu tư ưa chuộng và sử dụng nhờ vào các điểm vượt trội sau:
- Đơn giản hóa hoạt động vận hành: BMS cho phép lập trình các thủ tục và chức năng lặp đi lặp lại để vận hành tự động, giảm thiểu công việc của con người.
- Giảm thời gian đào tạo cho nhân viên vận hành: BMS hiển thị hướng dẫn ngay lập tức trên màn hình cũng như giao diện xây dựng trực quan, giúp việc sử dụng trở nên đơn giản.
- Hệ thống BMS tòa nhà phản ứng nhanh với các sự cố: BMS có khả năng tự động sửa đổi hệ thống kỹ thuật cũng như xác định các sai sót dựa trên dữ liệu thu được trong quá trình vận hành bảo trì điện tòa nhà. Nhờ đó, cư dân của tòa nhà sẽ có điều kiện sống trong lành nhất có thể.
- Giảm chi phí năng lượng: BMS hỗ trợ trong việc tiết kiệm năng lượng một cách hiệu quả bằng cách tập trung vào quản lý và kiểm soát tự động, dẫn đến giảm chi phí năng lượng của tòa nhà.
- Quản lý tốt các thiết bị trong tòa nhà: Nhờ hệ thống lưu trữ dữ liệu, chương trình bảo trì và hệ thống báo động tự động.
- Lập trình linh hoạt dựa trên nhu cầu, quy mô, tổ chức và các yêu cầu mở rộng
- Tích hợp với phần mềm và phần cứng của nhiều hệ thống con, chẳng hạn như cảnh báo cháy, an toàn, kiểm soát truy cập và kiểm soát chiếu sáng. Nhờ đó, hệ thống vận hành và hiệu quả quản lý tòa nhà sẽ được cải thiện và nâng cao.
7. Hỏi – đáp về hệ thống quản lý tòa nhà BMS
Những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động của hệ thống quản lý tòa nhà BMS?
Trả lời: Chất lượng và số lượng dữ liệu mà BMS nhận được có tác động đáng kể đến hiệu suất hoạt động của nó. Vì đây là nền tảng để hệ thống đánh giá, xử lý và đưa ra những thay đổi cụ thể đối với hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.
Chi phí lắp đặt một hệ thống quản lý tòa nhà BMS là bao nhiêu?
Trả lời: Chi phí cho việc trang bị một hệ thống BMS đồng bộ trong một tòa nhà là rất đắt. Chi phí này thường chiếm từ 10% đến 15% tổng chi phí xây dựng tòa nhà (tùy thuộc vào mức độ hiện đại của hệ thống BMS được triển khai).
8. Tại sao nên dùng hệ thống BMS để quản lý tòa nhà?
Hệ thống quản lý tòa nhà sẽ giúp ban quản lý có thể tích hợp được các hoạt động trong tòa nhà về một bảng điều khiển duy nhất. Điều này không chỉ giúp cho người quản trị có thể kiểm soát mọi hoạt động một cách dễ dàng, điều chỉnh khi cần thiết mà còn là cách để tiết kiệm thời gian, chi phí quản lý.
Với việc sử dụng nguồn lực một cách hợp lý, các phần sai lệch sẽ được điều chỉnh ngay lập tức. Chưa kể, mỗi hệ thống sẽ tích hợp với từng quy mô, điều kiện của các tòa nhà riêng biệt nên có thể tối ưu cho từng nhu cầu.
Bên cạnh đó, BMS giúp nâng cao hiệu quả của quá trình quản lý và kiểm soát tòa nhà bằng cách giải phóng phần lớn sức lao động của con người, tăng năng suất lao động, xác định các sai sót và trục trặc của các thiết bị trong hệ thống. Nhờ đó, độ an toàn của tòa nhà được nâng cao đồng thời giảm chi phí quản lý và vận hành. Không chỉ vậy, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BMS còn giúp giảm thiểu khí thải và bảo vệ môi trường bằng cách quản lý và sử dụng hiệu quả hệ thống năng lượng của tòa nhà.
Có thể thấy, hệ thống BMS tòa nhà là một hệ thống hỗ trợ quản lý tuyệt vời có thể được sử dụng cho nhiều mô hình tòa nhà khác nhau. Tuy nhiên, đơn vị quản lý tòa nhà phải có kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm chuyên môn sâu sắc về toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà mới có thể vận hành hiệu quả hệ thống BMS
9. Những lưu ý để sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà hiệu quả
Việc sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà BMS để giúp các hoạt động tòa nhà được ổn định, nhanh chóng là điều không ai bàn cãi. Tuy nhiên, không phải tòa nhà nào sử dụng BMS cũng đều có được hoạt động hiệu quả. Do đó khi sử dụng các phần mềm kỹ thuật cũng cần có nhiều lưu ý.
Xây dựng kế hoạch cụ thể; trước khi ban quản lý muốn ứng dụng hay lắp đặt các tiêu chuẩn kỹ thuật nào cũng nên cân nhắc quy mô, nhu cầu thực tế của tòa nhà mình. Để từ đó có được sự đồng bộ, khoa học trong việc thực thi và quản lý. Chính điều này sẽ giúp ban quản lý có được tiếng nói chung thống nhất đảm bảo tính hiệu quả khi quản trị tòa nhà.
Quy trình quản lý khoa học, tối ưu; một khi đã sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh thì quy trình thực thi càng phải được lên các bước thật khoa học. Điều này giúp cho người điều khiển có thể thực hiện nhanh chóng và kiểm soát được những rủi ro khi phát sinh vấn đề.
Đảm bảo sự phối hợp, đồng bộ nhịp nhàng giữa các cấp nhân viên. Các phòng ban, bộ phận kết hợp hài hòa thì tổng thể hoạt động của hệ thống cũng sẽ trơn tru hơn, tránh sự thiếu kết nối giữa bên này với bên nọ dẫn đến bất hợp lý và thiếu sót trong quá trình thực hiện công việc.
Ứng dụng công nghệ, phần mềm quản lý tiên tiến vào vận hành tòa nhà. Công nghệ hiện đại sẽ góp phần giảm sức người, tăng hiệu quả công việc, tiết kiệm thời gian và chi phí quản lý. Tuy nhiên cũng đòi hỏi con người phải hiểu biết công nghệ để có thể kiểm soát được chúng. Do đó, trong bất kỳ quy trình nào thì con người vẫn là yếu tố quan trọng hàng đầu. Các đội ngũ cán bộ nhân viên nên có nhiều chương trình đào tạo cập nhật những phương thức quản lý mới để có thể tối ưu được hiệu quả khi quản lý bằng hệ thống BMS.
Dịch vụ bất động sản POTS với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, chúng tôi tự tin vào khả năng của mình có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nắm vững và vận hành hệ thống này. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào liên quan đến hệ thống quản lý tòa nhà BMS hoặc các khó khăn liên quan, đặc biệt là cần đến một dịch vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng.
