Bảo trì thang máy không chỉ là công việc kỹ thuật — đó là cam kết an toàn cho cư dân, nhân viên và tài sản của tòa nhà. Một chương trình bảo trì bài bản giúp giảm hỏng hóc, kéo dài tuổi thọ thiết bị, tối ưu chi phí vận hành và quan trọng nhất là phòng ngừa tai nạn. Bài viết này hướng dẫn chi tiết cách lập lịch bảo trì, checklist kỹ thuật, quy trình xử lý sự cố và những lưu ý pháp lý bạn cần biết. Cùng POTS tìm hiểu ngay nhé.
1. Vì sao bảo trì thang máy cần được chú trọng nghiêm túc
Việc bảo trì thang máy cần được thực hiện một cách nghiêm túc vì đây là yêu cầu bắt buộc theo các tiêu chuẩn kỹ thuật của Việt Nam như TCVN 6395:2017, TCVN 6396:2017, TCVN 6397:1998 – vốn quy định thang máy phải được kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo an toàn vận hành (theo Vinacontrol HCM, thangmaydongdo.com…). Bảo trì đúng chuẩn giúp thang máy vận hành ổn định, hạn chế tối đa tình trạng ngừng đột ngột, tránh các hỏng hóc lớn gây tốn kém và giảm thiểu rủi ro tai nạn cho người sử dụng (Bảo Trì Tòa Nhà 24h).
Nhiều đơn vị chuyên ngành còn đánh giá rằng 50% độ bền và độ ổn định của thang máy đến từ việc bảo trì – tức chất lượng thiết bị chỉ quyết định một nửa, phần còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào việc chăm sóc định kỳ (getis.vn). Vì vậy, bảo trì thang máy không phải là công việc mang tính chất “đến hẹn thì làm cho có”, mà là quy trình bắt buộc phải thực hiện bài bản, có kế hoạch, có lịch trình và hồ sơ theo dõi rõ ràng để đảm bảo an toàn và tuổi thọ của hệ thống.
2. Phân loại các hình thức bảo trì thang máy
Theo kinh nghiệm của các đơn vị chuyên ngành, hiện nay thang máy thường được bảo trì theo hai hình thức chính:
- Bảo trì định kỳ: Đây là phương pháp phổ biến nhất, được thực hiện theo một chu kỳ cố định — chẳng hạn mỗi 1–3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm tùy loại thang và điều kiện vận hành (theo thangmaydongdo.com). Hình thức này phù hợp với các thang máy đã hết bảo hành hoặc đã đưa vào sử dụng lâu năm, giúp phát hiện sớm hao mòn và đảm bảo an toàn liên tục.
- Bảo trì theo tình trạng (Condition-based Maintenance): Thay vì phụ thuộc vào thời gian, hình thức này dựa trên số giờ hoạt động, mật độ sử dụng, tuổi thang máy và dấu hiệu hao mòn thực tế để quyết định thời điểm bảo trì (tham khảo THANG MÁY GIA ĐÌNH HN). Đây là phương pháp hiện đại, giúp tối ưu chi phí và nâng cao tuổi thọ thiết bị.
Việc lựa chọn hình thức nào cần căn cứ vào tuổi đời thang máy, tần suất sử dụng, môi trường vận hành và đặc thù tòa nhà. Khi đánh giá đúng các yếu tố này, chủ đầu tư có thể tối đa hóa hiệu quả vận hành, đồng thời tối thiểu hóa rủi ro và chi phí phát sinh.
3. Quy trình bảo trì thang máy chi tiết (chuẩn theo tiêu chuẩn quốc tế & Việt Nam)
Quy trình bảo trì thang máy dưới đây được tổng hợp dựa trên hướng dẫn từ các tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 6395, 6396, 6397) và thực hành của nhiều đơn vị bảo trì tại Việt Nam. Quy trình áp dụng cho thang máy tại chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại…
3.1. Chuẩn bị & kiểm tra ban đầu
Kỹ thuật viên tiến hành ngừng vận hành thang, treo biển cảnh báo và trang bị đầy đủ đồ bảo hộ. Sau đó kiểm tra nhanh tình trạng bên ngoài: cabin, cửa tầng, đèn tín hiệu, bảng điều khiển và các dấu hiệu bất thường.
3.2. Kiểm tra cabin & buồng thang
Bao gồm vệ sinh tổng thể sàn – vách – trần cabin; kiểm tra hệ thống chiếu sáng, các nút bấm, bảng hiển thị tầng, loa – chuông báo và hệ thống liên lạc khẩn cấp (intercom). Mục tiêu là đảm bảo cabin hoạt động ổn định và an toàn cho người sử dụng.
3.3. Kiểm tra cửa tầng & cửa cabin
Kỹ thuật viên thử đóng – mở cửa nhiều lần để đánh giá độ êm, tốc độ và phản hồi của cảm biến chống kẹt, cảm biến cửa. Đồng thời kiểm tra độ bằng tầng, bôi trơn ray cửa và các khớp chuyển động khi cần thiết.
3.4. Kiểm tra hệ dẫn động, cáp tải, puly, phanh & cơ cấu an toàn
Đây là bước quan trọng nhất trong bảo trì kỹ thuật. Bao gồm:
- Quan sát tình trạng cáp: không đứt sợi, không mòn, không gỉ.
- Kiểm tra puly, khớp nối, gioăng, và tang thắng.
- Kiểm tra phanh cơ, bộ hạn chế tốc độ (governor), kẹp an toàn và đệm giảm chấn dưới hố pit.
Các hạng mục này quyết định trực tiếp đến sự an toàn của toàn hệ thống.
3.5. Kiểm tra tủ điều khiển & hệ thống điện – điều khiển
Kỹ thuật viên kiểm tra biến tần (inverter), relay, cầu chì, tiếp điểm, quạt tủ điện và vệ sinh bụi trong tủ. Sau đó đo điện áp, kiểm tra dòng khởi động và hệ thống tiếp đất để đảm bảo an toàn điện và độ ổn định của quá trình điều khiển.
3.6. Kiểm tra hố thang, phòng máy & hố pit
Bao gồm:
- Kiểm tra thông gió, đèn chiếu sáng, công tắc dừng khẩn cấp.
- Vệ sinh hố thang, ray dẫn hướng, đáy pit.
- Kiểm tra buffer (đệm giảm chấn), thang dây, phanh an toàn và các thiết bị phụ trợ.
Đây là khu vực thường bị bỏ sót trong nhiều tòa nhà, nhưng lại đóng vai trò quan trọng trong an toàn vận hành.
3.7. Thử nghiệm vận hành (chạy thử tải)
Thang được cho chạy thử 3–5 chu kỳ ở trạng thái không tải và có tải nhẹ để kiểm tra:
- Khả năng dừng tầng chính xác
- Độ rung – độ giật
- Hoạt động của cửa tầng
- Độ nhạy của cảm biến
Nếu có sai lệch, kỹ thuật viên sẽ điều chỉnh ngay.
3.8. Ghi chép & bàn giao biên bản bảo trì
Cuối cùng, toàn bộ nội dung bảo trì được ghi vào nhật ký: thời gian, kỹ thuật viên phụ trách, các hạng mục đã kiểm tra, lỗi phát hiện và biện pháp khắc phục. Biên bản được bàn giao cho ban quản lý tòa nhà để lưu trữ và theo dõi trong các kỳ bảo trì tiếp theo.
4. Chu kỳ bảo trì thang máy khuyến nghị
Chu kỳ bảo trì phụ thuộc trực tiếp vào tần suất sử dụng, môi trường vận hành và tuổi thọ của thiết bị. Theo khuyến nghị từ các đơn vị bảo trì uy tín và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành:
- Thang máy sử dụng liên tục (chung cư, cao ốc, khách sạn): Nên bảo trì 1–3 tháng/lần để đảm bảo độ ổn định, hạn chế hỏng hóc đột ngột và duy trì chứng nhận an toàn.
- Thang máy ít sử dụng hoặc tại nhà riêng: Nên bảo trì 3–4 lần/năm, dù số lượt vận hành thấp nhưng linh kiện vẫn chịu hao mòn tự nhiên theo thời gian.
- Kiểm định toàn diện (inspection + load test): Cần thực hiện 12 tháng/lần hoặc theo quy định của từng địa phương. Đây là bước kiểm tra bắt buộc nhằm đảm bảo các thông số kỹ thuật, phanh an toàn và khả năng chịu tải vẫn ở mức tiêu chuẩn.
5. Vì sao phải bảo trì thang máy đúng tiêu chuẩn và có hồ sơ đầy đủ?
Tại Việt Nam, thang máy chỉ được phép vận hành khi có Giấy chứng nhận kiểm định an toàn. Sau đó, tòa nhà phải duy trì việc bảo trì định kỳ theo TCVN và quy định pháp luật để đảm bảo chứng nhận còn hiệu lực.
Nếu bảo trì không đúng quy trình hoặc không đầy đủ hồ sơ:
- Có thể bị xử phạt và đình chỉ vận hành khi cơ quan chức năng kiểm tra.
- Tòa nhà hoặc chủ đầu tư có thể chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự nếu xảy ra sự cố gây thiệt hại.
- Không có hồ sơ bảo trì sẽ làm mất khả năng chứng minh trách nhiệm, gây khó khăn trong xử lý tranh chấp hoặc nghiệm thu.
Vì vậy, hồ sơ bảo trì – nhật ký bảo trì – biên bản kiểm định luôn là tài liệu bắt buộc và cần được lưu trữ cẩn thận.
6. Mẹo quản lý bảo trì thang máy hiệu quả cho tòa nhà
Để thang máy vận hành an toàn, ổn định và đáp ứng đúng yêu cầu pháp lý, ban quản lý tòa nhà cần xây dựng một quy trình quản lý bảo trì khoa học và nhất quán. Các chuyên gia khuyến nghị áp dụng những nguyên tắc sau:
- Ký hợp đồng bảo trì minh bạch và đầy đủ nội dung: Hợp đồng phải thể hiện rõ: chu kỳ bảo trì, danh mục công việc, trách nhiệm kỹ thuật viên, thời gian xử lý sự cố 24/7, vật tư tiêu hao, điều khoản báo cáo và trách nhiệm của cả hai bên.
- Chỉ làm việc với kỹ thuật viên có chứng chỉ: Kỹ thuật viên bảo trì phải có chứng chỉ nghề, được đào tạo bài bản và đáp ứng đầy đủ điều kiện hành nghề theo quy định pháp luật để đảm bảo an toàn tuyệt đối.
- Lưu trữ nhật ký bảo trì khoa học (bản cứng hoặc online): Lưu trữ đầy đủ biên bản bảo trì, báo cáo kỹ thuật, các lần thay thế vật tư… giúp dễ dàng đối chiếu khi cơ quan chức năng kiểm tra, hoặc khi cần chứng minh lịch sử vận hành để phục vụ giao dịch bất động sản.
- Đào tạo người sử dụng thang máy định kỳ: Hướng dẫn cư dân, nhân viên tòa nhà cách sử dụng đúng – không cạy cửa, không chở quá tải, quy trình xử lý khi mất điện hoặc thang dừng đột ngột… nhằm giảm hỏng hóc và tăng tuổi thọ thiết bị.
- Kiểm định định kỳ ngay cả khi thang “vẫn chạy êm”: Một số hư hỏng bên trong như mòn puly, lệch cáp hoặc lỗi biến tần không thể nhìn thấy bằng mắt thường. Kiểm định định kỳ giúp phát hiện kịp thời, tránh sự cố nghiêm trọng và đảm bảo thang luôn đạt chứng nhận an toàn.
7. FAQ – Câu hỏi thường gặp về bảo trì thang máy
7.1. Bảo trì thang máy có làm gián đoạn hoạt động của tòa nhà không?
Thường không. Đa số buổi bảo trì chỉ yêu cầu tạm dừng 10–20 phút để kiểm tra hệ thống chính; các hạng mục còn lại có thể thực hiện khi thang không có người dùng.
7.2. Tòa nhà có cần chuẩn bị gì trước khi kỹ thuật đến bảo trì?
Chỉ cần thông báo trước cho cư dân hoặc nhân viên, đảm bảo khu vực phòng máy, hố thang, cửa tầng được thông thoáng để kỹ thuật dễ thao tác.
7.3. Bảo trì thang máy có bao gồm vệ sinh cabin không?
Không. Vệ sinh cabin là dịch vụ tách biệt. Bảo trì chỉ tập trung vào kỹ thuật: ray, puly, cảm biến, tủ điện, cửa, cáp, dầu mỡ và các bộ phận an toàn.
Bảo trì thang máy không chỉ là một quy trình kỹ thuật bắt buộc mà còn là yếu tố quyết định mức độ an toàn, độ bền và giá trị vận hành của cả tòa nhà. Khi thang máy được bảo trì đúng chuẩn, đúng lịch và có hồ sơ minh bạch, hệ thống sẽ vận hành êm ái, hạn chế tối đa sự cố và giúp ban quản lý tiết kiệm đáng kể chi phí sửa chữa về lâu dài. Việc đầu tư nghiêm túc cho bảo trì thang máy hôm nay chính là cách bảo vệ an toàn cư dân và duy trì uy tín công trình trong nhiều năm tới.
