Sửa nhà chung cư là nhu cầu phổ biến khi căn hộ xuống cấp, thay đổi công năng sử dụng hoặc chủ nhà muốn nâng cấp không gian sống cho tiện nghi hơn. Tuy nhiên, khác với nhà phố, việc sửa chữa căn hộ chung cư phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt để đảm bảo an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi của các hộ dân xung quanh. Bài viết này của POTS sẽ giúp bạn hiểu rõ được sửa gì – không được sửa gì, thủ tục xin phép, chi phí dự kiến và kinh nghiệm thực tế khi sửa nhà chung cư.
1. Sửa nhà chung cư là gì?
Sửa nhà chung cư là quá trình cải tạo, nâng cấp hoặc điều chỉnh không gian bên trong căn hộ nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt, thẩm mỹ và công năng sử dụng của gia chủ. Hoạt động này được thực hiện trong phạm vi sở hữu riêng, đồng thời không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật chung và an toàn của toàn bộ tòa nhà.
Khác với sửa chữa nhà phố, sửa chữa chung cư chịu sự quản lý chặt chẽ từ Ban quản lý/Ban quản trị tòa nhà chung cư, bởi mọi tác động dù nhỏ cũng có thể ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh hoặc hệ thống vận hành chung.
2. Các hạng mục sửa chữa chung cư phổ biến hiện nay
Trong thực tế, sửa nhà chung cư thường tập trung vào các nhóm hạng mục sau:
- Cải tạo nội thất căn hộ: thay mới hoặc nâng cấp sàn (gỗ, nhựa, đá), trần thạch cao, sơn tường, ốp trang trí nhằm làm mới không gian sống.
- Thay đổi công năng phòng: bố trí lại phòng khách – bếp, ngăn hoặc mở rộng phòng ngủ (trên cơ sở tường không chịu lực), tối ưu diện tích sử dụng cho gia đình trẻ hoặc gia đình nhiều thế hệ.
- Sửa chữa và nâng cấp hệ thống điện, nước: đi lại đường điện âm tường, bổ sung ổ cắm, đèn chiếu sáng, thay đường ống cấp – thoát nước bên trong căn hộ để đảm bảo an toàn và tiện nghi.
- Nâng cấp bếp và nhà vệ sinh: cải tạo tủ bếp, mặt đá, thiết bị vệ sinh, chống thấm sàn – tường, thay đổi phong cách thiết kế theo xu hướng hiện đại.
- Cải tạo căn hộ cũ, chung cư xuống cấp: xử lý tường bong tróc, thấm nước, hệ thống kỹ thuật lỗi thời; làm mới toàn bộ căn hộ để tiếp tục sử dụng hoặc tăng giá trị khi cho thuê, mua bán.
Có thể hiểu đơn giản, sửa chữa chung cư là giải pháp giúp kéo dài tuổi thọ căn hộ, nâng cao chất lượng sống và giá trị tài sản, nhưng luôn phải đặt yếu tố an toàn – pháp lý – quy định tòa nhà lên hàng đầu.
3. Sửa nhà chung cư có cần xin phép không?
CÓ. Trong đa số trường hợp, khi sửa nhà chung cư hoặc sửa chữa chung cư, chủ căn hộ bắt buộc phải xin phép Ban quản lý hoặc Ban quản trị tòa nhà trước khi thi công. Đây là yêu cầu nhằm đảm bảo an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và tránh ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh.
Trên thực tế, chỉ những hạng mục sửa chữa rất nhỏ, không tác động đến kết cấu hay hệ thống kỹ thuật chung mới được phép thực hiện mà không cần xin phép.
Xem thêm chi tiết tại: Trường hợp nào sửa chữa nhà chung cư sẽ phải xin phép và trường hợp nào không cần xin phép?
4. Quy định khi sửa nhà chung cư cần nắm rõ
Khi sửa nhà chung cư hoặc sửa chữa chung cư, việc tuân thủ quy định của pháp luật và nội quy tòa nhà là yếu tố bắt buộc, không chỉ để tránh bị xử phạt mà còn nhằm đảm bảo an toàn cho toàn bộ công trình và cư dân sinh sống. Dưới đây là những quy định quan trọng nhất mà chủ căn hộ cần đặc biệt lưu ý.
4.1. Không được thay đổi kết cấu chịu lực
Kết cấu chịu lực là “xương sống” của tòa nhà, vì vậy mọi hành vi can thiệp đều bị nghiêm cấm tuyệt đối. Cụ thể, khi sửa chữa chung cư, chủ nhà không được phép:
- Đục phá cột, dầm, sàn bê tông, kể cả với mục đích đi đường ống hay mở rộng không gian.
- Mở rộng ban công, logia trái phép, thay đổi kích thước hoặc hình dạng ban đầu của căn hộ.
- Thay đổi tường bao căn hộ, tường tiếp giáp với bên ngoài hoặc căn hộ khác.
Việc vi phạm các quy định này có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như mất an toàn kết cấu, buộc khôi phục hiện trạng và chịu xử phạt theo quy định.
4.2. Không xâm phạm hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà
Hệ thống kỹ thuật chung phục vụ toàn bộ cư dân, do đó khi sửa nhà chung cư, chủ căn hộ không được tự ý tác động đến các hạng mục sau:
- Ống cấp – thoát nước chung, đặc biệt là các trục đứng xuyên suốt các tầng.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) như đầu phun sprinkler, đầu báo khói, hộp chữa cháy.
- Hộp kỹ thuật, trục kỹ thuật chứa dây điện, cáp viễn thông, đường ống tổng.
Mọi thay đổi liên quan đến các hệ thống này đều phải được Ban quản lý chấp thuận bằng văn bản và thi công theo đúng phương án đã phê duyệt.
4.3. Thời gian thi công sửa nhà chung cư theo quy định
Để hạn chế ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân, hầu hết các chung cư đều quy định rõ thời gian được phép thi công. Thông thường:
- Chỉ được thi công trong giờ hành chính, phổ biến từ 8h00 – 17h00.
- Không thi công vào buổi trưa, buổi tối hoặc ngày nghỉ, ngày lễ.
Ngoài ra, một số tòa nhà còn yêu cầu đăng ký lịch thi công cụ thể theo ngày để dễ quản lý và giám sát.
Lưu ý: Việc thi công ngoài khung giờ cho phép có thể bị nhắc nhở, lập biên bản hoặc yêu cầu dừng thi công ngay lập tức. Vì vậy, trước khi sửa chữa chung cư, chủ nhà nên làm việc kỹ với Ban quản lý để nắm rõ các mốc thời gian được phép thi công.
5. Hồ sơ xin phép sửa nhà chung cư gồm những gì?
Khi sửa nhà chung cư hoặc sửa chữa chung cư có tác động đến tường, điện nước, công năng sử dụng, chủ căn hộ cần chuẩn bị hồ sơ xin phép sửa chữa theo yêu cầu của Ban quản lý/Ban quản trị. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình xét duyệt nhanh hơn và tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Một bộ hồ sơ xin phép sửa nhà chung cư thông thường bao gồm:
- Đơn xin sửa chữa căn hộ: theo mẫu của Ban quản lý/Ban quản trị, trong đó nêu rõ phạm vi, hạng mục và thời gian dự kiến thi công.
- Bản vẽ hiện trạng và phương án sửa chữa: thể hiện rõ trước – sau khi cải tạo, đặc biệt với các hạng mục liên quan đến tường, điện nước, bếp và nhà vệ sinh.
- Bản cam kết không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và hệ thống PCCC: chủ căn hộ hoặc đơn vị thi công ký xác nhận chịu trách nhiệm trong quá trình sửa chữa chung cư.
- Hợp đồng với đơn vị thi công (nếu có): thường được yêu cầu để Ban quản lý kiểm soát năng lực và trách nhiệm của bên thi công.
- Giấy tờ pháp lý căn hộ: bản sao sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán căn hộ để xác nhận quyền sở hữu/sử dụng.
Một số chung cư có thể yêu cầu thêm:
- Bản sao CMND/CCCD của chủ nhà
- Giấy đăng ký tạm trú của đội thi công
- Danh sách công nhân ra vào công trình
6. Thời gian xét duyệt hồ sơ
Thời gian xét duyệt hồ sơ sửa nhà chung cư thường dao động từ 3 – 7 ngày làm việc, tùy thuộc vào quy mô sửa chữa, mức độ ảnh hưởng đến kết cấu – kỹ thuật và quy định riêng của từng tòa nhà.
Với các hạng mục sửa chữa đơn giản, hồ sơ có thể được duyệt nhanh trong vài ngày. Ngược lại, những phương án cải tạo lớn (liên quan đến điện nước, bếp, nhà vệ sinh) thường cần thời gian kiểm tra kỹ hơn.
Lưu ý quan trọng: Chủ căn hộ chỉ được phép thi công sau khi nhận được văn bản chấp thuận chính thức từ Ban quản lý/Ban quản trị. Việc tự ý sửa chữa khi chưa được duyệt hồ sơ có thể bị đình chỉ thi công, yêu cầu khôi phục hiện trạng hoặc xử phạt theo nội quy chung cư.
7. Chi phí sửa nhà chung cư bao nhiêu?
Chi phí sửa nhà chung cư hoặc sửa chữa chung cư không có mức giá cố định, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích căn hộ, mức độ cải tạo, vật liệu hoàn thiện và tiêu chuẩn thi công.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí sửa nhà chung cư:
- Diện tích căn hộ: diện tích càng lớn, tổng chi phí càng cao.
- Mức độ cải tạo: sửa chữa nhẹ, cải tạo từng phần hay cải tạo toàn diện.
- Vật liệu sử dụng: vật liệu phổ thông hay cao cấp sẽ chênh lệch chi phí đáng kể.
- Tình trạng căn hộ: căn hộ cũ, xuống cấp thường tốn thêm chi phí xử lý nền, tường, chống thấm.
Bảng chi phí sửa nhà chung cư tham khảo:
| Hạng mục sửa chữa | Chi phí ước tính |
|---|---|
| Sửa nhẹ (sơn, sàn, điện nước đơn giản) | 1 – 2 triệu/m² |
| Cải tạo mức trung bình | 2 – 4 triệu/m² |
| Cải tạo toàn diện | 4 – 7 triệu/m² |
| Chung cư cao cấp | Từ 7 triệu/m² trở lên |
Lưu ý: Mức giá trên chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo yêu cầu thiết kế và báo giá của từng đơn vị thi công.
Ngoài chi phí thi công, chủ nhà cần chuẩn bị thêm phí đặt cọc sửa chữa với Ban quản lý, thường dao động từ 5 – 20 triệu đồng. Khoản phí này sẽ được hoàn trả sau khi nghiệm thu và xác nhận không gây hư hại đến phần sở hữu chung của tòa nhà. Việc dự trù ngân sách rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sửa chữa chung cư diễn ra suôn sẻ và tránh phát sinh chi phí ngoài kế hoạch.
8. Kinh nghiệm sửa nhà chung cư không bị phạt
Thực tế, rất nhiều trường hợp sửa nhà chung cư bị dừng thi công, lập biên bản hoặc xử phạt không phải vì làm sai nghiêm trọng, mà do chủ quan hoặc không nắm rõ quy định. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng giúp việc sửa chữa chung cư diễn ra suôn sẻ – đúng luật – không phát sinh rắc rối.
8.1. Làm việc sớm và rõ ràng với Ban quản lý
Trước khi ký hợp đồng thi công, chủ căn hộ nên:
-
Chủ động liên hệ Ban quản lý/Ban quản trị chung cư để nắm rõ quy định sửa chữa.
-
Xin mẫu đơn, danh sách hồ sơ cần chuẩn bị và khung giờ thi công được phép.
-
Hỏi rõ về phí đặt cọc sửa chữa, quy trình nghiệm thu và hoàn trả.
Việc làm việc sớm giúp tránh tình trạng đã ký hợp đồng nhưng không được thi công do thiếu giấy phép.
8.2. Thi công đúng nội dung đã được phê duyệt
Một lỗi rất phổ biến khi sửa chữa chung cư là:
-
Tự ý thay đổi phương án thi công so với hồ sơ đã duyệt
-
Phát sinh thêm hạng mục đục phá, đi lại điện nước nhưng không báo lại
Lưu ý: Nếu có bất kỳ thay đổi nào so với phương án ban đầu, chủ nhà cần xin duyệt bổ sung trước khi thực hiện. Tuyệt đối không làm trước – xin sau, vì rất dễ bị yêu cầu dừng thi công hoặc khôi phục hiện trạng.
8.3. Chọn đơn vị thi công có kinh nghiệm sửa nhà chung cư
Đơn vị chuyên sửa nhà chung cư thường sẽ:
-
Hiểu rõ quy định về kết cấu, PCCC, giờ giấc thi công
-
Biết cách lập hồ sơ xin phép nhanh và đúng yêu cầu
-
Hạn chế rủi ro bị phản ánh từ các căn hộ xung quanh
Ngược lại, đội thợ thiếu kinh nghiệm chung cư dễ gây ồn, bụi, thấm nước hoặc vi phạm nội quy tòa nhà, khiến chủ nhà là người chịu trách nhiệm.
8.4. Quản lý chặt chẽ nhân sự và quá trình thi công
Hầu hết các chung cư đều yêu cầu:
-
Đăng ký danh sách công nhân ra vào
-
Cấp thẻ thi công theo ngày hoặc theo ca
-
Tuân thủ quy định vận chuyển vật liệu, đổ rác xây dựng
Chủ nhà nên phối hợp chặt chẽ với đơn vị thi công để kiểm soát nhân sự, tránh phát sinh vi phạm không đáng có.
8.5. Giữ vệ sinh và hạn chế ảnh hưởng đến cư dân xung quanh
Một số kinh nghiệm thực tế giúp tránh bị phản ánh, khiếu nại:
-
Che chắn kỹ khu vực đục phá, khoan cắt
-
Thu dọn rác thải, vệ sinh khu vực thi công mỗi ngày
-
Hạn chế tiếng ồn kéo dài, đặc biệt vào đầu giờ sáng và cuối giờ chiều
Nhiều trường hợp dù hồ sơ đầy đủ nhưng vẫn bị dừng thi công do ảnh hưởng sinh hoạt chung, vì vậy yếu tố này không nên xem nhẹ.
9. Có nên tự sửa nhà chung cư hay thuê đơn vị chuyên nghiệp?
Khi có nhu cầu sửa nhà chung cư, nhiều chủ căn hộ phân vân giữa việc tự thuê thợ lẻ để tiết kiệm chi phí hay thuê đơn vị sửa chữa chung cư chuyên nghiệp. Trên thực tế, mỗi lựa chọn đều có ưu – nhược điểm riêng, tuy nhiên với đặc thù quản lý nghiêm ngặt của chung cư, việc tự sửa thường tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.
9.1. Trường hợp có thể tự sửa nhà chung cư
Bạn chỉ nên tự sửa trong các hạng mục rất nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật chung, chẳng hạn như:
-
Sơn lại tường, trần
-
Thay đèn chiếu sáng, ổ cắm nổi
-
Lắp đặt rèm cửa, nội thất rời
-
Thay sàn gỗ, sàn nhựa theo hình thức lắp đặt không đục phá
Những hạng mục này thường không cần xin phép phức tạp và ít rủi ro phát sinh.
9.2. Rủi ro khi tự sửa nhà chung cư
Việc tự sửa hoặc thuê thợ nhỏ lẻ để sửa chữa chung cư có thể dẫn đến nhiều vấn đề:
-
Dễ vi phạm nội quy chung cư do không nắm rõ quy định
-
Khó kiểm soát kỹ thuật, dễ gây thấm nước, chập điện
-
Phát sinh khiếu nại từ cư dân xung quanh
-
Chủ nhà phải tự chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố
Trong nhiều trường hợp, chi phí khắc phục hậu quả còn cao hơn rất nhiều so với việc thuê đơn vị chuyên nghiệp ngay từ đầu.
9.3. Lợi ích khi thuê đơn vị sửa nhà chung cư chuyên nghiệp
Đơn vị chuyên sửa nhà chung cư trọn gói sẽ giúp bạn:
-
Tư vấn phương án cải tạo phù hợp quy định tòa nhà
-
Hỗ trợ lập hồ sơ xin phép sửa chữa
-
Thi công đúng kỹ thuật, đảm bảo an toàn – thẩm mỹ – tiến độ
-
Giảm tối đa nguy cơ bị phạt hoặc dừng thi công
Đặc biệt với các hạng mục lớn như cải tạo bếp, nhà vệ sinh, đi lại điện nước hay sửa chữa căn hộ cũ, việc thuê đơn vị chuyên nghiệp gần như là giải pháp bắt buộc.
Xem thêm: Dịch vụ sửa chữa, bảo trì tòa nhà chuyên nghiệp của POTS
9.4. Khi nào nên thuê đơn vị sửa chữa chung cư trọn gói?
Bạn nên cân nhắc thuê đơn vị sửa chữa chung cư trọn gói khi:
-
Cải tạo nhiều hạng mục cùng lúc
-
Căn hộ cũ, xuống cấp
-
Có liên quan đến đục tường, điện nước âm, chống thấm
-
Muốn đảm bảo tiến độ và hạn chế phát sinh rủi ro
Với đặc thù quản lý chặt chẽ và yêu cầu kỹ thuật cao, việc thuê đơn vị sửa nhà chung cư chuyên nghiệp là lựa chọn an toàn và hiệu quả nhất cho đa số trường hợp. Tự sửa chỉ phù hợp với các hạng mục nhỏ, đơn giản và không ảnh hưởng đến hệ thống chung.
Sửa nhà chung cư không chỉ là câu chuyện làm đẹp không gian sống, mà còn liên quan trực tiếp đến an toàn kết cấu, quy định pháp lý và quyền lợi của cả cộng đồng cư dân. Vì vậy, trước khi sửa chữa, chủ căn hộ cần nắm rõ quy định của tòa nhà, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin phép và lựa chọn phương án thi công phù hợp. Việc lập kế hoạch rõ ràng, tuân thủ đúng quy trình và chọn đơn vị sửa chữa chung cư có kinh nghiệm sẽ giúp quá trình thi công diễn ra thuận lợi, hạn chế rủi ro bị đình chỉ hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Nếu bạn đang chuẩn bị sửa nhà chung cư, hãy coi việc tìm hiểu quy định và chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu là chìa khóa quan trọng nhất để tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo một không gian sống an toàn, bền vững về lâu dài.
