Sở Hữu Riêng Và Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư: Quy Định, Cách Tính Và Những Điều Cư Dân Cần Biết

Không ít tranh chấp tại nhà chung cư bắt nguồn từ việc không phân biệt rõ sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư. Khi ranh giới pháp lý giữa phần thuộc quyền sở hữu cá nhân và phần sử dụng chung của cộng đồng cư dân bị hiểu sai, mâu thuẫn rất dễ phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng và khai thác không gian chung. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt rõ sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư, đồng thời làm rõ các quy định pháp luật và cách tính diện tích áp dụng trong thực tế, từ đó giúp cư dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và hạn chế tranh chấp không đáng có.

1. Sở hữu riêng nhà chung cư là gì? Căn cứ pháp lý

Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 và Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD, sở hữu riêng nhà chung cư là phần diện tích và tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của từng chủ sở hữu căn hộ, được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Các phần thuộc sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm:

• Diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, theo quy định của pháp luật về nhà ở

• Ban công, lô gia gắn liền với căn hộ, trừ trường hợp thuộc kết cấu chịu lực hoặc được xác định là phần sở hữu chung theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt

• Trang thiết bị, nội thất bên trong căn hộ do chủ sở hữu đầu tư, lắp đặt

• Các phần diện tích khác được xác định là sở hữu riêng theo hợp đồng mua bán căn hộ và hồ sơ pháp lý của dự án (như kho riêng, chỗ để xe mua riêng nếu được pháp luật cho phép)

Theo quy định pháp luật, chủ sở hữu căn hộ có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với phần sở hữu riêng của mình, tuy nhiên việc sử dụng không được làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn công trình và phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Sở hữu chung nhà chung cư là gì? Căn cứ pháp lý

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 và Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD, sở hữu chung nhà chung cư là các phần diện tích, hạng mục công trình và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào.

Các phần thuộc sở hữu chung nhà chung cư thường bao gồm:

• Hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối thoát hiểm

• Sảnh chung, lối đi chung, khu vực sinh hoạt chung

• Phòng sinh hoạt cộng đồng

• Hệ thống kỹ thuật dùng chung như hệ thống cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc

• Mái nhà, cột, dầm, tường chịu lực, kết cấu bao che của tòa nhà

• Khu vực để xe chung, trừ phần diện tích đã được bán hoặc cho thuê riêng theo đúng quy định pháp luật

• Các tiện ích chung khác theo hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Theo quy định, phần sở hữu chung nhà chung cư được quản lý, khai thác và sử dụng nhằm phục vụ lợi ích chung của toàn bộ cư dân. Sau khi Ban quản trị được thành lập, Ban quản trị là đơn vị đại diện cho các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật.

3. Phân biệt sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư

Việc phân biệt sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư là nội dung cốt lõi trong quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư. Pháp luật nhà ở quy định rõ ràng hai loại sở hữu này nhằm xác định đúng quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ thể liên quan.

Việc phân biệt rõ sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư là cơ sở quan trọng để:

• Xác định đúng phạm vi quyền sử dụng của cư dân

• Làm căn cứ tính phí quản lý, vận hành, bảo trì

• Phân định trách nhiệm giữa chủ sở hữu, Ban quản trị, Ban quản lý và chủ đầu tư

• Hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng và khai thác nhà chung cư

Trong thực tế, phần lớn tranh chấp chung cư đều xuất phát từ việc nhầm lẫn hoặc cố tình đánh đồng giữa sở hữu riêng và sở hữu chung, do đó việc nhận diện đúng ngay từ đầu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

4. Cách tính diện tích sở hữu riêng nhà chung cư

4.1. Nguyên tắc tính diện tích sở hữu riêng

Diện tích sở hữu riêng của căn hộ được xác định theo diện tích sử dụng thực tế (diện tích thông thủy) theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc tính diện tích thông thủy nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua căn hộ và phản ánh đúng phần diện tích sử dụng thực tế.

Cụ thể, diện tích sở hữu riêng được xác định theo các nguyên tắc sau:

• Chỉ tính phần diện tích nằm bên trong căn hộ mà chủ sở hữu trực tiếp sử dụng

• Không tính diện tích tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ

• Không tính diện tích cột, hộp kỹ thuật nằm ngoài phạm vi sử dụng riêng của căn hộ

4.2. Công thức tính diện tích sở hữu riêng

Diện tích sở hữu riêng nhà chung cư được xác định theo công thức:

Diện tích sở hữu riêng = Diện tích sử dụng căn hộ (thông thủy) + Diện tích các phần khác được công nhận là sở hữu riêng (nếu có)

Ví dụ minh họa:

Một căn hộ có:

• Diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy là 90 m²

• Diện tích kho riêng được ghi nhận trong hợp đồng mua bán là 10 m²

Khi đó, diện tích sở hữu riêng của căn hộ là 100 m².

Diện tích sở hữu riêng là căn cứ để:

• Ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

• Xác định giá bán căn hộ theo hợp đồng

• Tính tỷ lệ đóng góp chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà chung cư

5. Cách xác định và tính diện tích sở hữu chung nhà chung cư

5.1. Xác định diện tích sở hữu chung

Diện tích sở hữu chung nhà chung cư được xác định là phần diện tích còn lại của toàn bộ tòa nhà sau khi đã trừ đi toàn bộ diện tích sở hữu riêng của các căn hộ và các phần diện tích khác được xác định là sở hữu riêng theo quy định pháp luật.

Phần diện tích này thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư và được sử dụng nhằm phục vụ lợi ích chung.

5.2. Cách tính phần diện tích sở hữu chung phân bổ cho từng căn hộ

Phần quyền sở hữu chung của mỗi chủ căn hộ được xác định theo tỷ lệ diện tích sở hữu riêng của căn hộ đó so với tổng diện tích sở hữu riêng của toàn bộ các căn hộ trong tòa nhà.

Công thức tính như sau:

Phần diện tích sở hữu chung của căn hộ A =
Tổng diện tích sở hữu chung × (Diện tích sở hữu riêng căn hộ A / Tổng diện tích sở hữu riêng toàn tòa nhà)

Ví dụ minh họa:

Giả sử:

• Tổng diện tích sở hữu chung của tòa nhà là 5.000 m²

• Diện tích sở hữu riêng của căn hộ A là 100 m²

• Tổng diện tích sở hữu riêng của toàn bộ các căn hộ trong tòa nhà là 10.000 m²

Khi đó, phần diện tích sở hữu chung gắn với căn hộ A được xác định là 50 m².

Cần lưu ý rằng, diện tích sở hữu chung phân bổ cho từng căn hộ không phải là diện tích sử dụng riêng, mà chỉ thể hiện tỷ lệ quyền sở hữu chung của chủ căn hộ đối với phần diện tích chung của tòa nhà.

6. Những tranh chấp phổ biến liên quan đến sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư

Trong thực tế quản lý và sử dụng nhà chung cư, các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư xảy ra khá phổ biến, đặc biệt tại các dự án có quy mô lớn hoặc vận hành thiếu minh bạch.

Một số dạng tranh chấp thường gặp bao gồm:

• Chủ đầu tư chiếm dụng hoặc khai thác trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung

• Sử dụng phòng sinh hoạt cộng đồng sai mục đích, chuyển đổi thành văn phòng làm việc hoặc cho thuê thương mại

• Thu phí từ việc khai thác phần sở hữu chung nhưng không công khai, minh bạch tài chính

• Cư dân tự ý cơi nới, sửa chữa căn hộ làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc phần sở hữu chung

• Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng chỗ để xe, tầng hầm, mái nhà hoặc các khu vực tiện ích chung

Phần lớn các tranh chấp nêu trên đều xuất phát từ việc không phân biệt rõ hoặc cố tình làm sai quy định về sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư, dẫn đến việc sử dụng, quản lý và khai thác không đúng thẩm quyền.

7. Căn cứ pháp lý áp dụng

Việc xác định, phân biệt và giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư được căn cứ trên hệ thống văn bản pháp luật và hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm:

• Luật Nhà ở năm 2014

• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ

• Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng

• Hồ sơ thiết kế nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

• Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, hồ sơ pháp lý của dự án và bản vẽ thiết kế được phê duyệt là căn cứ quan trọng nhất để xác định chính xác phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung cũng như trách nhiệm của các bên liên quan theo quy định pháp luật.

Sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư không chỉ là những khái niệm mang tính pháp lý, mà còn là nền tảng bảo đảm sự minh bạch, công bằng và ổn định trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư. Việc hiểu đúng quy định pháp luật, phân biệt rõ phạm vi sở hữu và nắm vững cách xác định, cách tính diện tích đối với từng loại sở hữu sẽ giúp cư dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong thực tế.