Sửa chữa căn hộ chung cư là nhu cầu phổ biến khi chủ nhà muốn cải tạo không gian sống, nâng cấp nội thất hoặc điều chỉnh công năng sử dụng. Tuy nhiên, do căn hộ chung cư nằm trong một khối công trình có kết cấu và hệ thống kỹ thuật dùng chung, nên mọi hoạt động sửa chữa đều phải tuân theo quy định sửa chữa nhà chung cư của pháp luật và nội quy tòa nhà. Nếu không tìm hiểu kỹ, việc sửa chữa tưởng chừng đơn giản cũng có thể bị coi là vi phạm, dẫn đến đình chỉ thi công, xử phạt hoặc buộc khôi phục hiện trạng. Cùng POTS tìm hiểu chi tiết ngay nhé.
1. Nguyên tắc chung trong quy định sửa chữa nhà chung cư
Theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế quản lý chung cư, sử dụng nhà chung cư, mọi hoạt động sửa chữa căn hộ đều phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:
- Việc sửa chữa chỉ được thực hiện trong phạm vi phần sở hữu riêng của căn hộ
- Không được làm thay đổi, tác động đến kết cấu chịu lực của tòa nhà
- Không xâm phạm hoặc chiếm dụng phần sở hữu chung của chung cư
- Không gây ảnh hưởng đến an toàn, kết cấu công trình và sinh hoạt của các căn hộ liền kề
Các nguyên tắc này là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định một hoạt động sửa chữa có được phép thực hiện hay không, đồng thời là căn cứ để phân biệt trường hợp phải xin phép và trường hợp không phải xin phép khi sửa chữa nhà chung cư.
2. Sửa chữa nhà chung cư có phải xin phép không?
Có, nhưng tùy từng trường hợp cụ thể.
Không phải mọi hoạt động sửa chữa đều phải xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên đa số đều phải đăng ký và được chấp thuận trước khi thi công.
Việc có phải xin phép hay không phụ thuộc vào mức độ tác động của hoạt động sửa chữa đối với kết cấu, công năng và hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà.
2.1. Trường hợp sửa chữa chung cư phải xin phép
Theo quy định sửa chữa nhà chung cư, các trường hợp sau bắt buộc phải xin phép:
-
Cải tạo, thay đổi hoặc tác động đến kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn, tường chịu lực)
-
Thay đổi thiết kế căn hộ so với hồ sơ thiết kế ban đầu
-
Can thiệp vào hệ thống kỹ thuật chung: điện, nước, thoát nước, thông gió, PCCC
-
Chia, gộp căn hộ hoặc thay đổi công năng sử dụng
-
Sửa chữa có khả năng ảnh hưởng đến an toàn chung của công trình
Nếu tự ý thực hiện các hạng mục này mà không xin phép, chủ căn hộ có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ phần sửa chữa sai phạm.
2.2. Trường hợp sửa chữa chung cư không phải xin phép
Một số hạng mục sửa chữa không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng vẫn cần đăng ký với ban quản lý, bao gồm:
-
Sơn sửa tường, trần trong căn hộ
-
Thay gạch nền, trần thạch cao
-
Thay thiết bị điện, nước, thiết bị vệ sinh trong phạm vi căn hộ
-
Lắp đặt nội thất, vách ngăn không chịu lực
Lưu ý quan trọng:
Không xin phép không đồng nghĩa với việc được làm tự do. Ban quản lý vẫn có quyền kiểm tra và yêu cầu dừng thi công nếu phát hiện vi phạm nội quy hoặc gây ảnh hưởng đến các căn hộ khác.
3. Những hạng mục bị cấm khi sửa chữa nhà chung cư
Theo quy định hiện hành, các hành vi sau bị nghiêm cấm tuyệt đối:
-
Đục phá, làm thay đổi kết cấu chịu lực của tòa nhà
-
Cơi nới, lấn chiếm ban công, hành lang, không gian chung
-
Thay đổi mặt ngoài căn hộ trái phép
-
Can thiệp hệ thống kỹ thuật chung không được phép
-
Tự ý thay đổi công năng căn hộ trái với thiết kế được duyệt
Những hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng cho toàn bộ công trình.
4. Sửa chữa nhà chung cư cần xin giấy phép gì?
Việc sửa chữa nhà chung cư không áp dụng một loại giấy phép duy nhất cho mọi trường hợp. Tùy theo quy mô, mức độ can thiệp và hạng mục sửa chữa, chủ căn hộ có thể cần một hoặc nhiều hình thức chấp thuận sau:
-
Văn bản chấp thuận sửa chữa của ban quản lý chung cư: Đây là loại giấy tờ bắt buộc trong hầu hết các trường hợp sửa chữa, kể cả sửa chữa nhỏ. Văn bản này thể hiện việc ban quản lý đã xem xét và cho phép chủ căn hộ thi công theo nội dung đăng ký.
-
Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo quy định xây dựng: Áp dụng đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo có tác động lớn đến kết cấu, công năng hoặc hệ thống kỹ thuật của căn hộ. Việc có phải xin giấy phép này hay không sẽ do cơ quan quản lý xây dựng địa phương xem xét.
Trên thực tế, đa số các chung cư hiện nay không yêu cầu chủ căn hộ xin giấy phép xây dựng riêng lẻ, mà áp dụng hình thức đăng ký sửa chữa và được ban quản lý phê duyệt bằng văn bản trước khi thi công. Tuy nhiên, với các hạng mục cải tạo lớn, ban quản lý có thể yêu cầu bổ sung giấy phép theo quy định.
5. Quy định sửa chữa nhà chung cư: Xin giấy phép ở đâu?
Theo quy định sửa chữa nhà chung cư, việc xin phép sửa chữa căn hộ được thực hiện theo trình tự phân cấp, căn cứ vào quy mô và mức độ ảnh hưởng của hoạt động sửa chữa.
- Ban quản lý hoặc ban quản trị chung cư: Theo quy định sửa chữa nhà chung cư, đây là đơn vị bắt buộc phải liên hệ đầu tiên trước khi tiến hành sửa chữa. Ban quản lý có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký sửa chữa, xem xét mức độ tác động đến kết cấu, hệ thống kỹ thuật và sinh hoạt chung, đồng thời hướng dẫn chủ căn hộ các yêu cầu pháp lý cần tuân thủ.
- UBND quận/huyện hoặc cơ quan quản lý xây dựng địa phương: Trường hợp sửa chữa, cải tạo căn hộ có quy mô lớn, làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc công năng sử dụng, việc xin phép sẽ được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định sửa chữa nhà chung cư, trên cơ sở hướng dẫn và xác nhận của ban quản lý chung cư.
Trên thực tế, để tránh nộp sai thẩm quyền hoặc hồ sơ không hợp lệ, chủ căn hộ không nên tự ý nộp hồ sơ xin phép sửa chữa nhà chung cư trực tiếp lên cơ quan nhà nước khi chưa có ý kiến thống nhất từ ban quản lý tòa nhà.
6. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà chung cư
Hồ sơ xin phép sửa chữa nhà chung cư có thể khác nhau giữa các tòa nhà, tuy nhiên thông thường sẽ bao gồm:
-
Đơn đăng ký sửa chữa căn hộ chung cư theo mẫu của ban quản lý
-
Bản mô tả chi tiết các hạng mục sửa chữa, cải tạo
-
Bản vẽ hiện trạng căn hộ và phương án sửa chữa (đối với sửa chữa lớn)
-
Thời gian thi công dự kiến và khung giờ thi công
-
Cam kết đảm bảo an toàn kết cấu, vệ sinh môi trường và không ảnh hưởng đến các căn hộ khác
Sau khi được chấp thuận, chủ căn hộ chỉ được thi công đúng nội dung, phạm vi và thời gian đã đăng ký. Mọi thay đổi phát sinh trong quá trình thi công đều phải báo cáo và xin điều chỉnh lại.
7. Xử phạt khi vi phạm quy định sửa chữa nhà chung cư
Trường hợp sửa chữa nhà chung cư không xin phép, sai nội dung được phép hoặc vi phạm nội quy, chủ căn hộ có thể phải chịu các biện pháp xử lý sau:
-
Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật về nhà ở và xây dựng
-
Bị yêu cầu dừng thi công ngay lập tức
-
Buộc tháo dỡ phần sửa chữa, cải tạo vi phạm
-
Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của căn hộ
-
Bồi thường thiệt hại nếu việc sửa chữa gây ảnh hưởng đến các căn hộ khác hoặc tài sản chung
Mức xử phạt và biện pháp khắc phục sẽ phụ thuộc vào tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi vi phạm.
Sửa chữa nhà chung cư là quyền của chủ sở hữu, nhưng quyền đó không phải là tuyệt đối. Mọi hoạt động sửa chữa đều phải tuân thủ quy định sửa chữa nhà chung cư của pháp luật và nội quy quản lý tòa nhà, đặc biệt là các quy định liên quan đến kết cấu, phần sở hữu chung và an toàn công trình. Việc tìm hiểu rõ trường hợp phải xin phép, loại giấy tờ cần chuẩn bị và đúng trình tự thủ tục sẽ giúp chủ căn hộ tránh được rủi ro pháp lý, hạn chế tranh chấp và đảm bảo quá trình sửa chữa diễn ra suôn sẻ. Trước khi thi công, chủ căn hộ nên chủ động làm việc với ban quản lý chung cư để được hướng dẫn cụ thể, thay vì tự ý sửa chữa và đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc khôi phục hiện trạng.
Xem thêm:
- Tất cả thông tin cần biết về quản lý chung cư
- Cập nhật quy định về phí quản lý chung cư