Chi phí vận hành chung cư là một trong những khoản phí mà bất kỳ cư dân nào sinh sống tại chung cư cũng đặc biệt quân tâm. Vậy thì chi phí này sẽ được quy định ở đâu; cách tính cũng như mục đích sử dụng.POTS sẽ giúp bạn tìm hiểu tất tần tật các thông tin này qua bài viết dưới đây nhé.
Chi phí quản lý chung cư là gì? Cách tính và quy định pháp luật
Chi phí quản lý chung cư (hay còn gọi là phí quản lý vận hành nhà chung cư) là khoản phí hàng tháng mà cư dân phải đóng cho đơn vị quản lý để duy trì hoạt động tòa nhà. Theo Khoản 1 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, đây là khoản kinh phí bắt buộc ngay cả khi cư dân chưa sử dụng căn hộ sau khi nhận bàn giao.
Mục đích của chi phí quản lý chung cư:
-
Vận hành và bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, PCCC, camera…
-
Cung cấp dịch vụ: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, chăm sóc cây xanh, diệt côn trùng…
-
Thực hiện các công việc khác nhằm đảm bảo vận hành ổn định và an toàn cho toàn tòa nhà.
Công thức tính chi phí quản lý chung cư theo quy định pháp luật
Theo Khoản 2 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD:
Chi phí quản lý chung cư = Giá dịch vụ quản lý vận hành x Diện tích sử dụng (m²)
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành
Căn cứ Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD và Điều 106 Luật Nhà ở 2014:
-
Được xác định dựa trên thỏa thuận giữa cư dân và đơn vị vận hành.
-
Nếu chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, giá này do chủ đầu tư quyết định, ghi trong hợp đồng mua bán.
-
Khi có hội nghị chung cư, giá sẽ do hội nghị thông qua.
Giá dịch vụ này không bao gồm: phí bảo trì, giữ xe, điện nước riêng, internet, truyền hình, hoặc các dịch vụ phục vụ riêng từng căn hộ.
2. Diện tích sử dụng tính phí
-
Nếu đã có Giấy chứng nhận, diện tích tính phí là diện tích ghi trên giấy tờ.
-
Nếu chưa có giấy, dùng diện tích thông thủy (đã nêu tại Điều 101 Luật Nhà ở 2014), ghi trong hợp đồng mua bán hoặc xác định thực tế.
Quy định đặc biệt với nhà chung cư hỗn hợp
Đối với phần diện tích văn phòng, thương mại, chỗ đỗ xe ô tô:
-
Giá phí quản lý chung cư có thể được thỏa thuận riêng giữa các bên.
-
Nếu không thống nhất được, áp dụng khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
Lưu ý quan trọng:
-
Chi phí quản lý chung cư khác với quỹ bảo trì 2% và không dùng cho việc sửa chữa lớn.
-
Nếu tòa nhà thuộc sở hữu nhà nước, phí sẽ được tính theo mức giá dịch vụ do Nhà nước quy định (Điểm a, Khoản 5, Điều 106 Luật Nhà ở 2014).
Tóm lại: Chi phí quản lý chung cư là khoản phí cần thiết để đảm bảo vận hành ổn định, an toàn và sạch đẹp cho cộng đồng cư dân. Việc tính toán cần minh bạch, đúng diện tích, đúng thỏa thuận, và tuân theo quy định pháp luật hiện hành.
Phí quản lý chung cư có chịu thuế GTGT không?
Phí quản lý vận hành chung cư thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (VAT) 10% theo quy định tại:
Khoản 1, Điều 4, Thông tư 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, quy định:
“Dịch vụ quản lý nhà chung cư thuộc nhóm hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT với thuế suất 10%.”
Do đó, nếu đơn vị quản lý là doanh nghiệp có đăng ký thuế GTGT, thì phí quản lý sẽ được cộng thêm 10% VAT vào tổng số tiền cư dân thanh toán hàng tháng.
Ví dụ: Nếu phí quản lý là 10.000đ/m² thì cư dân sẽ thanh toán 11.000đ/m² (đã bao gồm VAT).
Quy định về chi phí quản lý vận hành nhà chung cư
Nhiều người thường cho rằng việc thu chi phí quản lý vận hành nhà chung cư đều là tự phát do đơn vị quản lý quyết định. Nhưng trên thực tế thì phần chi này đều được quy định trong Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác.
Bên cạnh đó, các quy định cụ thể về việc tính toán và quản lý chi phí quản lý vận hành nhà chung cư cũng được ghi nhận trong quy chế hoặc hợp đồng quản lý tòa nhà chung cư, được ký kết giữa chủ đầu tư và các bên liên quan như Ban quản lý, đơn vị quản lý, cư dân và các tổ chức khác.
Như vậy tất cả các chi phí quản lý vận hành nhà chung cư đều được quy định theo Luật Nhà ở. Đặc biệt cũng được thống nhất giữa chủ đầu tư và cư dân trước khi sinh sống và làm việc tài tòa nhà.
Chi phí quản lý chung cư dựa trên những chi phí nào?
Chi phí quản lý vận hành nhà chung cư tùy theo diện tích cũng như quy mô cũng như các dịch vụ được cung cấp bên trong tòa nhà để có mức phí phù hợp. Tuy nhiên, một số chi phí thường gặp khi quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:
- Chi phí nhân viên: Nhân viên có thể là nhân viên vệ sinh, bảo vệ hoặc các nhân sự hỗ trợ cho hoạt động của tòa nhà. Chi phí này bao gồm chi phí tiền lương, bảo hiểm hay các khoản khác.
- Chi phí điện, nước và vệ sinh: Chi phí này liên quan đến việc duy trì các tiện ích công cộng của tòa nhà, bao gồm cung cấp điện, nước, chi phí vệ sinh, bảo trì các thiết bị điện, nước và vệ sinh.
- Chi phí bảo trì và sửa chữa: Chi phí này liên quan đến việc bảo trì và sửa chữa các thiết bị và khu vực công cộng trong tòa nhà, bao gồm hệ thống điện, nước, thang máy, cửa ra vào, hầm để xe, v.v.
- Chi phí quản lý và vận hành: Chi phí này liên quan đến việc quản lý và vận hành tòa nhà, bao gồm chi phí văn phòng, chi phí giám sát an ninh, chi phí quản lý hồ sơ, v.v.
>>> XEM CHI TIẾT: Chí phí bảo trì sửa chữa toà nhà – POTS quản lý vận hành toà nhà.
Yếu tố nào quyết định chi phí quản lý vận hành nhà chung cư?
Như đã nói ở trên, không phải tòa nhà chung cư nào cũng có mức chi phí quản lý giống nhau. Tùy theo nhiều yếu tố mà chi phí này cũng có sự khác nhau nhất định. Các yếu tố này bao gồm:
Quy mô tòa nhà
Các tòa nhà lớn có quy mô nhiều tầng hoặc nhiều căn hộ thì chi phí vận hành sẽ đòi hỏi cao hơn. Bên cạnh đó, tòa nhà có quy mô rộng, các nguyên liệu sử dụng cao cấp hơn thì cũng đòi hỏi các chi phí về bảo trì, bảo dưỡng cũng nhiều hơn.
- Vị trí của tòa nhà: Trong bất động sản thì vị trí là yếu tố quyết định đến các mức giá cũng chi phí trong tòa nhà. Ở các tòa nhà có vị trí đắc địa, nằm gần trung tâm thành phố hay các tiện ích khác. Thì chắc chắn mức chi phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ cao hơn các căn hộ có vị trí không đẹp bằng.
- Tiện ích và dịch vụ được cung cấp: Những tòa nhà có nhiều tiện ích và dịch vụ cao cấp và đa dạng hơn thường có chi phí vận hành cao hơn so với những tòa nhà chỉ có những tiện ích cơ bản.
- Công nghệ và thiết bị: Các thiết bị và công nghệ được sử dụng trong tòa nhà sẽ ảnh hưởng đến chi phí vận hành. Các thiết bị tiên tiến, sử dụng công nghệ hiện đại thường có giá thành cao hơn.
- Quản lý và sửa chữa: Chi phí quản lý và sửa chữa bao gồm chi phí tuyển dụng nhân viên, bảo hiểm, lương, thưởng, đào tạo,.. cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí vận hành tòa nhà.
Công thức tính chi phí quản lý vận hành nhà chung cư
| STT | Hạng mục | Công thức tính | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1 | Tổng chi phí quản lý vận hành | = Đơn giá quản lý x Diện tích (phần sở hữu chung, diện tích thông thủy căn hộ) | Thường tính theo m² căn hộ đã bán hoặc toàn bộ căn hộ |
| 2 | Đơn giá phí quản lý | = Tổng chi phí cần thiết / Tổng diện tích tính phí | Do đơn vị quản lý hoặc BQT đề xuất, cư dân thông qua |
| 3 | Chi phí nhân sự | = (Lương + phụ cấp) x Số lượng nhân viên x 12 tháng | Gồm lễ tân, kỹ thuật, bảo vệ, vệ sinh… |
| 4 | Chi phí hành chính | = Văn phòng phẩm + điện thoại + đồng phục + công cụ dụng cụ… | Có thể ấn định theo tỷ lệ trên tổng chi phí |
| 5 | Chi phí vận hành hệ thống | = Bảo trì + tiêu hao vật tư + điện chiếu sáng chung + nước công cộng | Bao gồm cả PCCC, thang máy, máy bơm… |
| 6 | Chi phí dự phòng phát sinh | = Tỷ lệ % (thường 3–5%) x Tổng chi phí quản lý | Phòng sự cố bất ngờ, tăng giá điện/nước, dịch bệnh… |
| 7 | Thuế VAT (nếu có) | = 10% x Tổng phí quản lý trước thuế | Nếu đơn vị vận hành là doanh nghiệp có hóa đơn VAT |
| 8 | Phí quản lý cư dân phải đóng | = Đơn giá quản lý x Diện tích căn hộ (+ VAT nếu có) | Thường được thu theo tháng hoặc quý, ghi rõ trên thông báo hoặc hóa đơn |
Hiện nay sẽ không có một công thức cụ thể chính xác để áp dụng cho tất cả các chung cư. Tuy nhiên, để tính chi phí quản lý vận hành nhà chung cư thì có các phương pháp phổ biến như sau:
- Phương pháp tính theo diện tích căn hộ: Theo đó, thì chi phí quản lý sẽ tính theo diện tích căn hộ. Thông thường, chi phí trung bình cho mỗi căn hộ dao động từ 10.000 đồng đến 30.000 đồng mỗi tháng. Ví dụ, nếu căn hộ có diện tích là 100m2 với mức phí quản lý là 10.000 đồng/tháng; thì chi phí nhà chung cư sẽ rơi vào khoảng 1.000.000 đồng/tháng.
- Phương pháp tính theo số lượng cư dân: Mức phí quản lý có thể tính dựa trên số lượng cư dân trong tòa nhà. Ví dụ: nếu mức phí quản lý là 100.000 đồng mỗi tháng và tòa nhà có 100 cư dân, mỗi cư dân sẽ phải đóng 1.000 đồng mỗi tháng.
- Phương pháp tính theo dịch vụ và tiện ích: Chi phí quản lý cũng có thể được tính dựa trên dịch vụ và tiện ích như bảo trì, vệ sinh, bảo vệ, sửa chữa, vận hành thang máy và hệ thống an ninh. Tùy thuộc vào loại dịch vụ và tiện ích, mức phí quản lý có thể dao động từ 10.000 đồng đến 50.000 đồng mỗi tháng.
Tuy nhiên, tất cả các phương pháp này cũng dựa trên tính tương đối. Tùy theo từng chung cư mà mức phí này sẽ được quy định rõ ràng minh bạch trong hợp đồng khi cư dân mua hoặc thuê căn hộ.
Mục đích sử dụng của chi phí quản lý vận hành chung cư
Chi phí quản lý vận hành nhà chung cư nói chung sẽ dùng cho mục đích để đảm bảo toàn bộ chung cư được hoạt động ổn định và hiệu quả. Cụ thể, các mục đích sử dụng chi phí bao gồm:
- Quản lý và điều hành: Chi phí này được sử dụng để chi trả các khoản chi phí cho các hoạt động quản lý và điều hành của tòa nhà chung cư.
- Các dịch vụ tiện ích: Chi phí này được sử dụng để cung cấp các dịch vụ tiện ích cho cư dân như giặt là, phòng tập gym, hồ bơi, sân chơi cho trẻ em và các dịch vụ khác.
- Chi phí phát sinh khác: Chi phí này được sử dụng để trả các khoản chi phí khác phát sinh, bao gồm các chi phí liên quan đến quản lý hợp đồng, phí thuê tài sản và các khoản chi phí khác liên quan đến hoạt động của tòa nhà chung cư.
Vì vậy, chi phí quản lý vận hành chung cư là cần thiết để đảm bảo sự an toàn và tiện nghi cho cư dân trong tòa nhà chung cư và đảm bảo hoạt động bình thường và hiệu quả của toàn bộ tòa nhà.
Cư dân ngoài việc quan tâm đến chi phí quản lý vận hành nhà chung cư thì cũng nên quan tâm đến đơn vị quản lý. Bởi một đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ sử dụng chi phí này một cách tối ưu nhất.
POTS – Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư uy tín
Bạn đang tìm kiếm một đối tác đáng tin cậy để mang lại giá trị thực sự cho dự án của mình? Hãy để POTS đồng hành cùng bạn. Với hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý và vận hành các tòa nhà chung cư, văn phòng, cũng như trung tâm thương mại, POTS tự hào sở hữu đội ngũ chuyên gia giàu chuyên môn và nghiệp vụ vững vàng.
Chúng tôi cam kết mang đến chất lượng quản lý tối ưu, đảm bảo sự hài lòng tuyệt đối cho cả chủ đầu tư và cư dân. Lựa chọn POTS, bạn hoàn toàn yên tâm về một dịch vụ vận hành chuyên nghiệp và hiệu quả.
Thông tin liên hệ:
- Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà PetroVietnam Số 1-5 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM, Việt Nam
- Hotline: 0901 908 890
- Website: https://pots.vn/
Trên đây là một vài thông tin về chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Hy vọng bạn sẽ có được thông tin hữu ích dành cho vấn đề mà mình đang quan tâm nhé. Nếu có nhu cầu về đơn vị quản lý chuyên nghiệp thì đừng quên liên hệ POTS để nhận được sự tư vấn chi tiết nhất.