Cập Nhật Quy Định Phí Quản Lý Vận Hành Nhà Chung Cư Mới Nhất 2025

Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản chi bắt buộc mà mỗi cư dân hoặc chủ sở hữu căn hộ cần đóng định kỳ. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ khoản phí này được quy định ra sao, được dùng vào mục đích gì và cách tính như thế nào. Trong bài viết này, POTS sẽ cùng bạn làm rõ tất cả những thắc mắc xoay quanh phí quản lý vận hành chung cư để bạn an tâm hơn khi sinh sống tại các tòa nhà cao tầng hiện đại.

Phí quản lý vận hành chung cư là gì?

Theo khoản 1 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý vận hành chung cư là:

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (hay còn được gọi là phí quản lý chung cư) là khoản phí do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc như sau:

• Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
• Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
• Các công việc khác có liên quan.

Cách tính phí quản lý nhà chung cư?

Theo Khoản 2 Điều 31 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính theo công thức:

Phí quản lý chung cư = Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư x Diện tích (m²) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.

Công thức tính tham khảo với chi phí quản lý vận hành nhà chung cư

Đơn giá dịch vụ quản lý vận hành

Mức phí quản lý được xác định dựa trên Điều 30 của Quy chế và Điều 106 Luật Nhà ở 2014, với những điểm nổi bật:

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.  Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m²) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy). Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau: Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư; Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà.  Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở; Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ như quy định nêu trên thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở 2014 không bao gồm:

• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;
• Chi phí trông giữ xe;
• Chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc;
• Các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Diện tích (m²) căn hộ hoặc khu vực khác trong chung cư

Theo Khoản 3 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD:

Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:

• Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
• Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014).

Diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.

Lưu ý: Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, phí quản lý sẽ được thu theo mức giá quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 Luật Nhà ở 2014.

Ai chịu trách nhiệm quản lý phí vận hành chung cư?

Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng chi phí quản lý vận hành, phí bảo trì, chi phí hoạt động của Ban quản lý tòa nhà. Các khoản phí, lệ phí khác sẽ được thực hiện theo thỏa thuận với đơn vị quản lý, căn cứ theo quy định pháp luật. Đồng thời, trong quá trình sinh sống và sử dụng chung cư, cư dân cần tuân thủ nội quy tòa nhà, Quy chế quản lý, Luật Nhà ở 2023 và các quy định liên quan.

>>> Xem thêm:Ban Quản Lý Tòa Nhà chuyên nghiệp – Giải pháp tối ưu cho sự vận hành hiệu quả

Quy định về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở 2023.

Trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm tổ chức và thực hiện công tác quản lý vận hành.

Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy nhưng chủ đầu tư không đủ điều kiện để quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở 2023, thì bắt buộc phải thuê đơn vị đủ điều kiện để thực hiện thay.

Sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành sẽ căn cứ vào đặc điểm tòa nhà:

• Đối với nhà chung cư không có thang máy: Hội nghị nhà chung cư có thể lựa chọn tự quản lý hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện để thực hiện công tác vận hành.

• Đối với nhà chung cư có thang máy:

  • Nếu chủ đầu tư có đủ điều kiện và muốn tiếp tục tham gia quản lý, thì sẽ thương thảo với Ban quản trị để ký hợp đồng dịch vụ.

  • Nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện, hoặc dù có đủ nhưng không đáp ứng các yêu cầu đã thỏa thuận, thì Hội nghị sẽ lựa chọn một đơn vị khác đáp ứng đủ điều kiện để thay thế.

Nguyên tắc quản lý vận hành chung cư:

• Mỗi tòa chung cư chỉ có một đơn vị quản lý vận hành phụ trách phần sở hữu chung.

• Với cụm nhà chung cư, có thể:

  • Dùng một đơn vị quản lý chung cho toàn cụm;

  • Hoặc mỗi tòa nhà có một đơn vị riêng, khi đó Ban quản trị cụm cần phối hợp các đơn vị để đảm bảo vận hành các hệ thống dùng chung (điện, nước, PCCC…).

Năng lực hoạt động của đơn vị quản lý vận hành:

• • Một đơn vị có thể quản lý nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa phương.

  • Có thể thuê các đơn vị cung cấp dịch vụ phụ trợ (bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật…) nhưng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về chất lượng dịch vụ theo hợp đồng ký với Ban quản trị.

Các vấn đề về chi phí quản lý chung cư hiện nay

Quy định về phí quản lý hiện nay như thế nào?

Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và Luật Nhà ở 2014, phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định dựa trên thỏa thuận giữa cư dân và đơn vị quản lý, căn cứ vào đặc điểm từng tòa nhà. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, mức phí do chủ đầu tư quyết định và ghi rõ trong hợp đồng.

Phí quản lý chung cư có tính theo diện tích không?

Có. Phí được tính theo công thức: Phí quản lý = Đơn giá dịch vụ quản lý x Diện tích sử dụng (m²) Diện tích được tính theo diện tích thông thủy (diện tích sử dụng thực tế) của căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải là căn hộ trong tòa nhà.

Chi phí quản lý nhà chung cư có bị tính thuế giá trị gia tăng không?

Có. Theo quy định tại Thông tư 219/2013/TT-BTC, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế VAT với mức thuế suất hiện hành là 10% (trừ khi đơn vị quản lý là tổ chức không kinh doanh hoặc được miễn thuế theo quy định riêng).

Làm thế nào để quản lý phí chung cư tốt nhất?

Hiện nay, nhiều chung cư gặp phải tình trạng quản lý yếu kém như bảo trì chậm trễ, chi phí phát sinh không kiểm soát, môi trường sống xuống cấp. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân mà còn làm giảm giá trị bất động sản và uy tín của chủ đầu tư. Để khắc phục những vấn đề này, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp là bước đi then chốt. Một đối tác giàu kinh nghiệm và uy tín sẽ đảm bảo tòa nhà vận hành ổn định, chi phí minh bạch và các sự cố được xử lý nhanh chóng. Cụ thể, đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ:

• Giúp chủ đầu tư nâng cao thương hiệu và tiết kiệm tối đa thời gian, nguồn lực trong xử lý sự cố.
• Đảm bảo cư dân sống trong môi trường sạch sẽ, an toàn, được hỗ trợ kịp thời khi phát sinh vấn đề.
• Áp dụng quy trình vận hành bài bản, minh bạch, kiểm soát rủi ro hiệu quả và duy trì giá trị tài sản bền vững.

Nếu bạn đang tìm kiếm đối tác đáng tin cậy, POTS – Dịch vụ vận hành quản lý toà nhà chung cư là lựa chọn tối ưu. Với hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý và vận hành chung cư, đơn vị sở hữu đội ngũ chuyên gia chuyên môn cao, quy trình chuyên nghiệp, cam kết mang lại sự hài lòng tối đa cho chủ đầu tư và cư dân. Thông tin liên hệ:

• Địa chỉ:Lầu 2, Tòa nhà PetroVietnam Số 1-5 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM, Việt Nam
• Hotline: 0901 908 890
• Website:https://pots.vn

Tham khảo thêm: Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà của POTS

Trên đây là những thông tin cơ bản về phí quản lý vận hành nhà chung cư. Hy vọng bạn đã hiểu rõ cách đóng phí, đóng cho ai và mục đích sử dụng. Việc đóng phí quản lý vận hành chung cư vừa là quyền lợi, vừa là trách nhiệm của cư dân, giúp duy trì môi trường sống an toàn, sạch đẹp và tiện nghi. POTS luôn đồng hành cùng cư dân và chủ đầu tư, đảm bảo quản lý vận hành minh bạch, hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị tài sản và chất lượng cuộc sống tại mỗi chung cư.

Có thể bạn quan tâm: 

• Dịch vụ Quản lý chung cư chuyên nghiệp: Giải pháp toàn diện vận hành chung cư
• Công ty quản lý vận hành nhà chung cư Uy tín hàng đầu trên thị trường
• Quản lý vận hành tòa nhà chung cư: Quy trình, dịch vụ và cam kết chất lượng của POTS
• Đơn vị bảo trì kỹ thuật tòa nhà