Quy định về bảo hiểm cháy nổ chung cư bắt buộc vừa có thay đổi quan trọng và tác động đến nhiều chung cư hiện nay. Trước khi đi sâu vào các con số, trách nhiệm pháp lý và thủ tục, hãy nắm rõ vì sao bảo hiểm này lại quan trọng: nó không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là công cụ bảo vệ tài chính cho cư dân và ban quản trị khi có sự cố cháy, nổ. Dưới đây là toàn bộ hướng dẫn thực tế, được viết để giúp ban quản trị và chủ đầu tư ra quyết định nhanh, đúng và có căn cứ. Cùng POTS tìm hiểu ngay nhé.

1. Quy định pháp lý & điểm mới 2025 — tóm tắt dễ hiểu

Trước khi xem các chi tiết triển khai, cần biết điểm cốt yếu của quy định mới: từ 01/07/2025, Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã mở rộng danh sách các loại cơ sở phải tham gia bảo hiểm cháy nổ — trong đó, nhiều chung cư rơi vào diện bắt buộc. Nắm được nội dung này sẽ giúp bạn biết ngay tòa nhà mình có nằm trong diện bắt buộc hay không, tránh rủi ro xử phạt hay thiếu sót pháp lý.

2. Ai phải mua và ai chịu trách nhiệm — những điều cần xác định trước khi mua

Trước khi tiến hành mua bảo hiểm, ban quản trị và chủ đầu tư cần thống nhất hai câu hỏi quan trọng: tòa nhà có thuộc diện bắt buộc không? Ai sẽ đứng ra ký hợp đồng và chi trả phí?

Dưới đây là các điểm cần kiểm tra và quyết định:

  • Đối tượng bắt buộc: theo Nghị định 105/2025, nhà chung cư/nhà ở tập thể cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn ≥ 1.000 m² thuộc diện bắt buộc.
  • Người đứng ra mua: thông thường là ban quản trị hoặc chủ đầu tư; nếu tòa nhà chưa có ban quản trị thì chủ đầu tư tạm thời đảm nhiệm.
  • Cách phân bổ chi phí: thường được quy định trong Điều lệ tòa nhà hoặc nghị quyết đại diện cư dân — vì vậy trước khi ký hợp đồng nên có văn bản rõ ràng để tránh tranh chấp.
Bảo hiểm cháy nổ tòa nhà chung cư
Ai phải mua và ai chịu trách nhiệm

3. Mức phí & cách tính — biết để lập ngân sách ngay

Trước khi so sánh các hợp đồng bảo hiểm, bạn cần biết cách tính cơ bản để lập ngân sách cho cả tòa.

Công thức căn bản:
Phí bảo hiểm = Giá trị tài sản đăng ký × Tỷ lệ phí

Tỷ lệ phí tham khảo thường gặp:

  • 0,05%/năm — áp dụng cho chung cư có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler hoặc tương đương).
  • 0,1%/năm — áp dụng cho chung cư không có hệ chữa cháy tự động.

Ví dụ minh họa giúp dễ hình dung:

  • Căn hộ giá 1.000.000.000 VND → phí ~500.000 VND/năm (nếu có sprinkler) hoặc 1.000.000 VND/năm (nếu không).
  • Tòa chung cư đăng ký giá trị 100 tỷ VND → phí ~50.000.000 VND/năm (nếu có hệ chữa cháy tự động).

Ghi chú: doanh nghiệp bảo hiểm có thể điều chỉnh mức phí theo rủi ro thực tế (vị trí, lịch sử sự cố, chất lượng hệ PCCC), vì vậy nên yêu cầu báo giá chi tiết từ nhiều nhà bảo hiểm.

4. Phạm vi bảo hiểm & những điều hợp đồng thường quy định

Trước khi ký, hãy hiểu rõ hợp đồng sẽ bồi thường những gì — điều này quyết định quyền lợi thực sự của cư dân và ban quản trị.

Những quyền lợi phổ biến:

  • Bồi thường thiệt hại vật chất do cháy, nổ, chập điện gây ra;
  • Chi phí sửa chữa, phục hồi, dọn dẹp hậu quả;
  • Một số hợp đồng mở rộng có thể chi trả chi phí bảo vệ hiện trường hoặc chi phí di dời tạm thời.

Những điều khoản thường không bồi thường:

  • Thiệt hại do hành động cố ý của chủ sở hữu;
  • Thiệt hại do chiến tranh, động đất (trừ khi mua thêm điều khoản mở rộng);
  • Thiệt hại phát sinh từ vi phạm an toàn PCCC hoặc thiết bị không được kiểm định.

Trước khi mua, hãy yêu cầu nhà bảo hiểm cung cấp bản tóm tắt điều khoản loại trừ và ví dụ tình huống để tránh hiểu nhầm khi xảy ra sự cố.

Bảo hiểm cháy nổ tòa nhà chung cư
Phạm vi bảo hiểm & những điều hợp đồng thường quy định

5. Cách mua bảo hiểm cháy nổ chung cư — quy trình thực tế, bước từng bước

Trước khi ký hợp đồng, nên làm theo một quy trình chuẩn để bảo đảm hợp đồng phù hợp và có thể thực thi dễ dàng khi cần bồi thường.

Các bước đề xuất:

  1. Đánh giá giá trị bảo hiểm: xác định phạm vi (toàn tòa hay chỉ phần chung), ước tính giá trị tài sản cần bảo hiểm.
  2. Tìm và so sánh nhà bảo hiểm: lấy báo giá từ nhiều đơn vị (hoặc qua broker), chú ý tiêu chí xử lý bồi thường và thời gian giải quyết.
  3. Chuẩn bị hồ sơ: giấy tờ pháp lý tòa nhà, biên bản nghiệm thu PCCC, hồ sơ kiểm định thiết bị, danh sách tài sản.
  4. Thảo luận điều khoản: đặc biệt là phần loại trừ, khấu trừ (deductible), trách nhiệm bảo trì của ban quản trị.
  5. Ký hợp đồng & thanh toán: lưu trữ hợp đồng, thông báo cho cư dân và cập nhật Điều lệ/ nghị quyết nếu cần.
Bảo hiểm cháy nổ chung cư
Các bước mua bảo hiểm cháy nổ chung cư

6. Khi có cháy/nổ — những việc cần làm ngay để bảo vệ quyền lợi bồi thường

Khi sự cố xảy ra, thao tác ban đầu có thể quyết định quyền lợi bồi thường sau này. Vì vậy hãy thực hiện theo trình tự sau:

Việc cần làm ngay:

  • Đảm bảo an toàn tính mạng: ưu tiên sơ tán, bảo đảm không còn nguy hiểm; báo số cứu hỏa và lực lượng chức năng.
  • Báo công ty bảo hiểm trong thời gian quy định (gọi hotline + gửi email), thông báo càng sớm càng tốt.
  • Giữ nguyên hiện trường và thu thập chứng cứ: biên bản của Cảnh sát PCCC/Công an, hình ảnh, video, danh sách tài sản bị thiệt hại.
  • Chuẩn bị hồ sơ bồi thường: hợp đồng bảo hiểm, biên bản hiện trường, hóa đơn, báo giá sửa chữa, văn bản ủy quyền (nếu nộp thay).
  • Hợp tác với giám định viên: cung cấp thông tin và chứng từ để rút ngắn thời gian thẩm định.

Thông thường, doanh nghiệp bảo hiểm có khung thời gian trả lời và thanh toán (ví dụ 15–30 ngày sau khi nhận hồ sơ hợp lệ), nhưng thời gian thực tế phụ thuộc vào độ phức tạp sự cố và tính hoàn chỉnh của hồ sơ.

7. Lời khuyên dành cho ban quản trị & chủ đầu tư

Trước khi triển khai mua bảo hiểm, hãy làm vài việc đơn giản nhưng rất hiệu quả:

  • Xác định ngay tòa nhà có thuộc diện bắt buộc theo Nghị định 105/2025 hay không.
  • Chuẩn hóa hồ sơ PCCC (biên bản nghiệm thu, chứng nhận kiểm định) — đây là yếu tố then chốt khi bồi thường.
  • So sánh hợp đồng không chỉ về phí mà còn về năng lực xử lý bồi thường, điều khoản loại trừ và thời gian giải quyết.
  • Minh bạch với cư dân: thông báo, lấy ý kiến và ban hành nghị quyết khi mua hợp đồng tập thể.
  • Cân nhắc thuê chuyên gia (broker hoặc tư vấn như POTS) để soạn thảo hợp đồng và hỗ trợ khi bồi thường.
Bảo hiểm cháy nổ chung cư
Lời khuyên dành cho ban quản trị & chủ đầu tư

8. Những câu hỏi thường gặp về bảo hiểm cháy nổ chung cư

8.1. Ai phải mua bảo hiểm cháy nổ cho chung cư?

Nhà chung cư cao ≥5 tầng hoặc có tổng diện tích sàn ≥1.000 m² theo quy định Nghị định 105/2025.

8.2. Mức phí tham khảo là bao nhiêu?

Thường là 0,05%/năm (có hệ chữa cháy tự động) hoặc 0,1%/năm (không có hệ tự động); mức thực tế do doanh nghiệp bảo hiểm thỏa thuận.

8.3. Thời hạn giải quyết bồi thường?

Tùy hợp đồng; nhiều doanh nghiệp có khung trả lời/ thanh toán trong 15–30 ngày sau khi nhận hồ sơ hợp lệ.

Bảo hiểm cháy nổ chung cư giờ đây vừa là yêu cầu pháp lý, vừa là chiếc khiên bảo vệ tài chính cho cộng đồng cư dân. Nếu bạn là ban quản trị hoặc chủ đầu tư, bước tiếp theo nên là: kiểm tra điều kiện tòa, chuẩn hóa hồ sơ PCCC và so sánh báo giá từ vài nhà bảo hiểm. Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tòa nhà được vận hành một cách mượt mà.