Những văn bản mới nhất về kinh doanh bất động sản mà bạn cần biết

Ngành bất động sản luôn thay đổi theo từng giai đoạn với nhiều quy định pháp lý mới được ban hành. Để tránh rủi ro trong giao dịch và nắm bắt cơ hội đầu tư an toàn, bạn cần cập nhật kịp thời các văn bản mới nhất về kinh doanh bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp đầy đủ các luật, nghị định và thông tư quan trọng đang có hiệu lực, giúp bạn dễ dàng tra cứu và áp dụng trong thực tế. Cùng POTS tìm hiểu ngay nhé.

1. Vì sao phải hiểu rõ pháp luật khi mua bất động sản?

Việc am hiểu các quy định pháp luật không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là “tấm lá chắn” bảo vệ bạn trong mọi giao dịch nhà đất. Cụ thể:

• Đảm bảo quyền lợi: Người mua có căn cứ pháp lý vững chắc để bảo vệ tài sản và quyền sở hữu khi xảy ra tranh chấp.
• Tránh rủi ro pháp lý: Giúp nhận diện và loại bỏ những bất động sản vướng quy hoạch, dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, hoặc giấy tờ không hợp lệ.
• Tiết kiệm thời gian & chi phí: Khi thủ tục được thực hiện đúng ngay từ đầu, bạn sẽ hạn chế phát sinh vấn đề rắc rối, tránh mất tiền và công sức về sau.

2. Các văn bản pháp luật quan trọng khi mua bất động sản

2.1. Các Luật cần nắm vững

2.1.1. Luật Đất đai 2024

Có hiệu lực từ 01/01/2025, Luật Đất đai được xem là “xương sống” của toàn bộ giao dịch bất động sản. Luật quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, tách thửa cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Người mua nhà đất cần đối chiếu hồ sơ giao dịch với các điều khoản trong luật để tránh rơi vào trường hợp đất dính quy hoạch hoặc đang có tranh chấp.

2.1.2. Luật Nhà ở 2023

Có hiệu lực từ 01/08/2024 (một số điều từ 01/01/2025), Luật Nhà ở điều chỉnh toàn diện việc phát triển, quản lý và sở hữu nhà ở. Văn bản này đặc biệt quan trọng với những giao dịch mua bán nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm nổi bật:

• Chủ đầu tư chỉ được phép bán khi dự án đã đủ điều kiện pháp lý.

• Nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ người mua.

2.1.3. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025, luật này siết chặt và minh bạch hóa hoạt động kinh doanh bất động sản. Một số điểm đáng chú ý gồm:

• Mọi thanh toán phải thực hiện qua ngân hàng.
• Chủ đầu tư buộc phải công khai thông tin dự án trên hệ thống thông tin bất động sản.
• Tiền đặt cọc/tạm ứng cho nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.
• Sàn giao dịch, môi giới và doanh nghiệp bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký hoạt động.

2.1.4. Bộ luật Dân sự 2015

Đây là cơ sở pháp lý nền tảng cho tất cả các hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, đặt cọc bất động sản. Bộ luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, nguyên tắc thực hiện hợp đồng cũng như hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào Bộ luật này để phân xử.

2.1.5. Luật Công chứng 2014

Luật Công chứng quy định mọi giao dịch bất động sản bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro. Các hợp đồng viết tay không qua công chứng sẽ không có giá trị pháp luật, khiến người mua dễ gặp rủi ro mất trắng tài sản.

2.2. Các Nghị định hướng dẫn

2.2.1. Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP (có hiệu lực cùng thời điểm 01/01/2025) tập trung siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản. Một số nội dung nổi bật:

• Điều kiện kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp, sàn giao dịch và môi giới phải có chứng chỉ, đăng ký hoạt động đúng quy định. Các tổ chức, cá nhân chỉ được kinh doanh khi đáp ứng điều kiện pháp lý cụ thể.
• Công khai thông tin dự án: chủ đầu tư bắt buộc đăng tải thông tin dự án, tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, giúp người mua dễ dàng tra cứu.
• Mẫu hợp đồng bắt buộc: nghị định ban hành các mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua… để áp dụng thống nhất, hạn chế tình trạng hợp đồng “bẫy” gây bất lợi cho khách hàng.
• Kinh doanh nhỏ lẻ: quy định rõ trường hợp cá nhân, hộ gia đình bán hoặc cho thuê bất động sản không thường xuyên (ví dụ: bán nhà riêng, đất thừa kế) thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải tuân thủ thủ tục pháp luật.

2.2.2. Nghị định 10/2023/NĐ-CP

Được Chính phủ ban hành để sửa đổi, bổ sung một số nghị định liên quan đến Luật Đất đai 2013 (vẫn còn hiệu lực cho đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025). Nội dung chủ yếu gồm:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại.
• Quy định về tách thửa, hợp thửa: giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, nhằm hạn chế tình trạng phân lô tràn lan.
• Đăng ký biến động đất đai: hướng dẫn thủ tục khi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi thông tin thửa đất.
• Sửa đổi thủ tục hành chính: rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện quyền sử dụng đất.

2.3. Các Thông tư quan trọng

2.3.1. Thông tư 04/2024/TT-BXD

Thông tư này do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ năm 2024, quy định về đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng như quản lý sàn giao dịch bất động sản.
Một số điểm chính:

• Người hành nghề môi giới phải tham gia khóa đào tạo, vượt qua kỳ thi sát hạch thì mới được cấp chứng chỉ.
• Sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo có đủ nhân sự có chứng chỉ, cơ sở vật chất và tuân thủ các quy định về công khai thông tin dự án.
• Siết chặt hoạt động môi giới tự do, nâng cao tính minh bạch của thị trường.

2.3.2. Thông tư 49/2024/TT-NHNN

Ban hành bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, thông tư này sửa đổi, bổ sung các quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Nội dung đáng chú ý:

• Ngân hàng thương mại chỉ được phép bảo lãnh khi dự án đáp ứng đủ điều kiện pháp lý theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
• Bảo lãnh ngân hàng giúp người mua được hoàn tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc vi phạm cam kết.
• Tăng tính an toàn trong giao dịch, hạn chế rủi ro từ các dự án “ma” hoặc chủ đầu tư yếu kém tài chính.

2.3.3. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (và các văn bản sửa đổi, bổ sung)

Đây là thông tư quan trọng của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn chi tiết về:

• Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai khi có chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp.
• Hướng dẫn rõ ràng hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị, từ đó giúp người dân, doanh nghiệp hạn chế sai sót khi thực hiện thủ tục hành chính.

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hiện vẫn là văn bản nền tảng trong lĩnh vực đất đai cho đến khi có quy định thay thế đồng bộ cùng với Luật Đất đai 2024.

3. Checklist 5 điều cần làm trước khi ký hợp đồng mua bất động sản

Trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng mua bán hay đặt cọc nào, người mua cần dành thời gian kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý. Dưới đây là 5 bước quan trọng giúp hạn chế rủi ro:

• Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng: Đảm bảo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đứng tên đúng chủ sở hữu; không có tranh chấp, không bị kê biên hay thế chấp ngân hàng.
• Đối chiếu pháp lý dự án: Với bất động sản dự án, cần yêu cầu xem quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án. Đây là cơ sở xác định tính hợp pháp của dự án.
• Xem xét hợp đồng mua bán/đặt cọc: Hợp đồng phải được lập theo mẫu ban hành kèm nghị định, đầy đủ các điều khoản quan trọng về tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên. Đặc biệt, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
• Thanh toán qua ngân hàng: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu mọi giao dịch phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. Người mua tuyệt đối không nên giao dịch bằng tiền mặt để tránh tranh chấp và có chứng từ chứng minh khi cần.
• Tra cứu thông tin dự án: Người mua có thể tra cứu tính pháp lý và tiến độ dự án tại cổng thông tin của Sở Xây dựng địa phương hoặc trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là bước quan trọng để xác minh dự án có đủ điều kiện mở bán hay chưa.

Nắm rõ văn bản mới nhất về kinh doanh bất động sản sẽ giúp bạn an tâm khi giao dịch, tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Trước khi ký hợp đồng, đừng quên kiểm tra kỹ sổ đỏ, pháp lý dự án, hợp đồng, thanh toán và thông tin công khai. Đây chính là chìa khóa để an cư an toàn, đầu tư bền vững – và POTS luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên hành trình ấy.