Quỹ bảo trì chung cư là một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam. Mỗi khi xảy ra tranh chấp về phí bảo trì, bàn giao quỹ hoặc sử dụng quỹ sai mục đích, cư dân lại lo lắng liệu mình có bị thiệt thòi hay không. Bài viết này sẽ giải thích rõ tất cả các khía cạnh của quỹ bảo trì. Cùng POTS tìm hiểu ngay nhé.
1. Quỹ bảo trì chung cư là gì?
Quỹ bảo trì chung cư (hay còn gọi là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) là khoản kinh phí do chủ sở hữu căn hộ đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư — như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống PCCC, mái, sân thượng,… Theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, quỹ này rất quan trọng vì nó giúp duy trì chất lượng và an toàn tòa nhà trong suốt thời gian sử dụng.
2. Quỹ bảo trì được hình thành như thế nào?
Khi người mua căn hộ nhận bàn giao, họ phải đóng khoản phí bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ (hoặc theo diện tích quy đổi trong hợp đồng). Mức này được tính dựa trên giá bán căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán hoặc giá bán cao nhất của dự án, theo quy định tại Luật Nhà ở.
Sau khi thu phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý khoản tiền này bằng cách mở tài khoản tiền gửi tiết kiệm riêng tại tổ chức tín dụng. Khoản quỹ này chỉ được sử dụng cho mục đích bảo trì phần sở hữu chung và không được phép chi cho hoạt động khác.
Khi Ban quản trị hoặc đại diện cư dân được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì, bao gồm cả phần lãi phát sinh, cho Ban quản trị trong thời hạn 07 ngày kể từ khi Ban quản trị chính thức hoạt động. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 bổ sung quy định mới: nguồn thu từ khai thác hoặc sử dụng phần sở hữu chung (chẳng hạn cho thuê mặt bằng, quảng cáo, bãi xe…) cũng phải được nộp vào quỹ bảo trì. Điều này giúp đảm bảo quỹ luôn được duy trì và sử dụng minh bạch, phục vụ lợi ích lâu dài của toàn thể cư dân.
3. Ai quản lý và sử dụng quỹ bảo trì?
3.1. Trách nhiệm Quản lý và Bàn giao Quỹ
- Đơn vị quản lý:Ban quản trị nhà chung cư là đơn vị chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng quỹ sau khi đã được thành lập.
- Trách nhiệm bàn giao:Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.
- Xử lý vi phạm: Nếu chủ đầu tư không bàn giao quỹ đúng quy định, Ban quản trị có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cưỡng chế.
3.2. Nguyên tắc Sử dụng Quỹ
- Mục đích: Quỹ chỉ được phép sử dụng cho các hạng mục thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà.
- Kế hoạch: Ban quản trị phải sử dụng quỹ theo kế hoạch sửa chữa, bảo trì đã được hội nghị cư dân thông qua.
- Minh bạch: Việc chi tiêu phải có hóa đơn, chứng từ đầy đủ và phải được báo cáo công khai cho cư dân.
- Lưu ý: Quỹ không được sử dụng để chi cho các hoạt động vận hành thường nhật như phí vệ sinh hay bảo vệ.
4. Quỹ bảo trì được dùng cho những việc gì?
Quỹ bảo trì được sử dụng để thực hiện các hoạt động duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa lớn, cụ thể bao gồm:
- Bảo trì hệ thống kết cấu chịu lực: Bao gồm kết cấu chịu lực, mái, sàn, tường bao, hành lang, cầu thang bộ.
- Bảo trì hệ thống kỹ thuật: Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), thoát nước, thang máy.
- Thay thế thiết bị dùng chung: Thay thế các linh kiện, thiết bị dùng chung bị hư hỏng hoặc hết tuổi thọ (ví dụ: máy bơm, thang máy, hệ thống điện, cấp thoát nước).
- Xử lý sự cố đột xuất: Các trường hợp cần sửa chữa lớn đột xuất đối với phần sở hữu chung như thấm dột mái, nước ứ đọng, nghẹt bể phốt, theo nghị quyết của cư dân.
Lưu ý quan trọng: Quỹ bảo trì tuyệt đối không được sử dụng cho chi phí vận hành thường xuyên (vé gửi xe, vệ sinh, bảo vệ) hoặc chi cho phần sở hữu riêng của một hộ dân.
5. Tranh chấp & khó khăn phổ biến liên quan quỹ bảo trì
Quỹ bảo trì là nguồn gốc của nhiều vấn đề và tranh chấp tại chung cư:
- Chậm/Không bàn giao quỹ: Nhiều dự án xảy ra tranh chấp do chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao quỹ cho Ban quản trị.
- Thiếu minh bạch tài khoản: Một số chủ đầu tư không mở tài khoản gửi tiết kiệm riêng cho quỹ hoặc không thông báo thông tin tài khoản cho cư dân và Sở Xây dựng.
- Sử dụng sai mục đích: Ban quản trị sử dụng quỹ không minh bạch, chi tiêu sai mục đích. Hành vi này có thể dẫn đến bị phạt vi phạm hành chính, với mức phạt từ 100 triệu đến 120 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Tranh cãi về nguồn thu mới: Luật Nhà ở 2023 quy định nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung cũng phải nộp vào quỹ, nhưng cách xác định cụ thể nguồn thu này vẫn đang là chủ đề gây tranh cãi.
6. Những điều cư dân và người mua căn hộ cần biết
Để đảm bảo quyền lợi và sự minh bạch của quỹ bảo trì, người mua căn hộ và cư dân cần chủ động:
- Khi mua căn hộ:
- Xem kỹ hợp đồng mua/bán có điều khoản về “phí bảo trì 2%” không.
- Yêu cầu chủ đầu tư xuất hóa đơn và chứng từ cho khoản phí này.
- Hỏi về dự án:
- Hỏi rõ: Chủ đầu tư đã mở tài khoản quỹ bảo trì riêng chưa?
- Hỏi: Ban quản trị khi nào sẽ bàn giao quỹ cho cư dân?
- Giám sát thường xuyên:
- Kiểm tra các báo cáo tài chính/quỹ bảo trì công khai.
- Đánh giá xem quỹ hiện còn đủ hay thiếu để thực hiện các công tác sửa chữa lớn.
- Cư dân nên tham gia họp cư dân thường xuyên để giám sát hoạt động của Ban quản trị, không để quỹ bảo trì bị quên lãng.
Quỹ bảo trì chung cư là một “lá chắn” tài chính quan trọng để đảm bảo tuổi thọ và chất lượng sống của tòa nhà chung cư. Việc hiểu rõ cơ chế hình thành, quản lý, sử dụng và quyền lợi của cư dân sẽ giúp bạn tránh rủi ro tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Dù bạn là cư dân hiện tại hay người đang cân nhắc mua căn hộ, hãy chủ động tìm hiểu và đặt câu hỏi đúng — vì quỹ bảo trì là tài sản chung của cộng đồng cư dân.
