Các quốc gia tiên tiến trên thế giới hiện nay đã và đang áp dụng hệ thống BMS vào các công tác quản lý tòa nhà văn phòng, quản lý chung cư cao cấp, khách sạn, ngân hàng, các cơ quan chính phủ, sân bay,… Vậy hệ thống BMS là gì? Hệ thống này có ứng dụng, chức năng, cấu trúc, tính năng, ưu điểm vượt trội nào? Cùng POTS tìm hiểu sau bài viết dưới đây để tìm câu trả lời chính xác nhất.

1. Hệ thống BMS là gì?

Hệ thống BMS (Building Management System) là giải pháp quản lý tòa nhà thông minh. Hệ thống này tích hợp và điều khiển các hạng mục kỹ thuật như HVAC, chiếu sáng, an ninh, phòng cháy chữa cháy và nhiều thiết bị khác. Mục tiêu của BMS là tối ưu hiệu suất vận hành, giảm tiêu thụ năng lượng, đảm bảo an toàn và mang lại sự thoải mái cho người sử dụng. Nhờ đó, tòa nhà hoạt động ổn định, tiết kiệm và hiện đại hơn.

2. Các tính năng nổi bật của hệ thống BMS

Hệ thống BMS không chỉ là một công cụ giám sát mà còn có thể điều khiển và tối ưu hóa mọi hoạt động trong tòa nhà. Dưới đây là một số tính năng nổi bật:

• Tự động hóa quy trình vận hành: Hệ thống BMS giúp tự động hóa các quy trình quản lý, giảm bớt công việc thủ công, như tự động điều chỉnh nhiệt độ điều hòa, bật/tắt đèn chiếu sáng, và điều khiển thang máy. Các thiết bị trong tòa nhà sẽ hoạt động một cách tự động dựa trên các chỉ số đo được từ các cảm biến và theo lịch trình đã được cài đặt sẵn.
• Giám sát và điều khiển từ xa: Người quản lý tòa nhà có thể giám sát và điều khiển tất cả các hệ thống của tòa nhà từ một giao diện duy nhất, có thể là máy tính, điện thoại thông minh hoặc bảng điều khiển trung tâm. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời giúp các vấn đề được giải quyết nhanh chóng.
• Tiết kiệm năng lượng và chi phí: Hệ thống BMS giúp tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng của tòa nhà. Bằng cách giám sát liên tục mức tiêu thụ năng lượng của các hệ thống như điều hòa không khí, chiếu sáng, và hệ thống điện, BMS có thể tự động điều chỉnh các hệ thống này để giảm thiểu lãng phí năng lượng. Nhờ đó, chi phí vận hành tòa nhà được giảm đáng kể.

  

• An ninh và báo động: BMS tích hợp các hệ thống an ninh hiện đại như camera giám sát, hệ thống báo cháy, báo khói, và hệ thống cảnh báo xâm nhập. Những hệ thống này giúp tăng cường an toàn cho cư dân và bảo vệ tài sản trong tòa nhà, đồng thời cảnh báo kịp thời về các sự cố.
• Bảo trì và giám sát trạng thái thiết bị: Hệ thống BMS cung cấp các báo cáo chi tiết về trạng thái hoạt động của các thiết bị trong tòa nhà, giúp các nhân viên kỹ thuật dễ dàng theo dõi và bảo trì các hệ thống này. Khi phát hiện sự cố, hệ thống sẽ tự động gửi thông báo tới bộ phận quản lý để có biện pháp xử lý kịp thời.

3. Lợi ích của hệ thống BMS

Trong quản lý tòa nhà hiện đại, hệ thống BMS đóng vai trò như “bộ não trung tâm” – tự động hóa vận hành, tiết kiệm chi phí và tăng tính an toàn. Không chỉ hỗ trợ kỹ thuật, BMS còn là yếu tố then chốt giúp tối ưu nguồn lực và nâng cao trải nghiệm cư dân. Một số lợi ích nổi bật có thể kể đến:

• Tiết kiệm chi phí vận hành: BMS giúp điều khiển tự động hệ thống điện, điều hòa, chiếu sáng… giúp giảm tiêu thụ năng lượng và hạn chế can thiệp thủ công, từ đó giảm nhân công và chi phí vận hành.
• Quản lý năng lượng thông minh: Nhờ các cảm biến và thuật toán, hệ thống điều chỉnh nhiệt độ, ánh sáng theo điều kiện thực tế – ví dụ như tắt đèn khu vực không có người hoặc giảm nhiệt khi trời mát.
• Giảm chi phí bảo trì: BMS giám sát thiết bị 24/7, phát hiện sớm bất thường và lên lịch bảo trì tự động. Điều này giúp ngăn ngừa sự cố lớn và kéo dài tuổi thọ hệ thống kỹ thuật.
• Tăng cường an ninh – an toàn: Tích hợp camera, báo cháy, cảm biến khí độc… giúp cảnh báo kịp thời và xử lý nhanh các tình huống nguy hiểm, bảo vệ tài sản và con người hiệu quả.
• Phân tích và tối ưu vận hành: Hệ thống liên tục thu thập dữ liệu, phân tích hành vi sử dụng để tối ưu năng lượng và điều chỉnh thiết bị phù hợp theo thời gian thực.
• Hướng đến bền vững: BMS góp phần xây dựng tòa nhà thân thiện với môi trường bằng cách giảm lãng phí điện – nước, tích hợp năng lượng tái tạo và giảm phát thải carbon.

4. Các hệ thống nhỏ trong của hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Để đảm bảo hiệu quả tối đa trong quản lý và vận hành tòa nhà, hệ thống BMS được thiết kế để tích hợp nhiều hệ thống kỹ thuật nhỏ bên trong. Mỗi hệ thống đóng một vai trò riêng nhưng đều được kết nối và vận hành đồng bộ qua một nền tảng duy nhất, bao gồm:

• Hệ thống HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning): Điều hòa không khí, thông gió và sưởi ấm, đảm bảo môi trường trong nhà luôn thoải mái và phù hợp.

• Hệ thống chiếu sáng thông minh: Tự động điều chỉnh ánh sáng theo thời gian, khu vực sử dụng và điều kiện ánh sáng tự nhiên.

• Hệ thống an ninh và giám sát video: Tích hợp camera, cảm biến chuyển động, cảnh báo xâm nhập và lưu trữ dữ liệu hình ảnh.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC): Kết nối báo cháy, cảm biến khói/nhiệt, vòi phun nước tự động và hệ thống cảnh báo khẩn cấp.

• Hệ thống cấp nước và thang máy: Theo dõi trạng thái vận hành, cảnh báo sự cố và tối ưu hóa hoạt động theo nhu cầu thực tế.

• Hệ thống kiểm soát ra vào: Quản lý luồng di chuyển, phân quyền truy cập và giám sát ra vào theo thời gian thực.

Các chức năng này của hệ thống BMS tòa nhà là công cụ hỗ trợ đắc lực nhất để giải phóng sức lao động của con người và nâng cao hiệu quả trong quá trình quản lý và vận hành tòa nhà.

5. Sơ đồ nguyên lý của hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BMS

Cấu trúc hệ thống BMS bao gồm 4 cấp: Cấp chấp hành, Cấp điều khiển, Cấp điều khiển giám sát, Cấp quản lý.

5.1. Cấp chấp hành

Cấp chấp hành bao gồm:

• Hệ thống cảm biến, camera, đầu thẻ và các thiết bị thu thập dữ liệu khác (đầu vào)
• Quạt, máy điều hòa không khí, đèn, còi, chuông, loa, máy bơm, van, động cơ và các thiết bị vận hành khác (đầu ra)

Trong hầu hết các trường hợp, hệ thống nhận dữ liệu từ các thiết bị đầu vào, sau đó xử lý ở cấp độ cao hơn, chuyển nó thành lệnh và thay đổi trạng thái hoạt động của các thiết bị đầu ra tương ứng.

Tuy nhiên, nhiều thiết bị đầu ra hiện nay được cấu tạo thông minh với bộ vi xử lý của riêng chúng, cho phép các thiết bị này phản ứng với các điều kiện thay đổi mà không cần đợi lệnh từ các cấp cao hơn của BMS.

5.2. Cấp điều khiển

Cấp độ điều khiển bao gồm các bộ điều khiển như bộ điều khiển kỹ thuật số trực tiếp DDC, bộ điều khiển lập trình PLC, bộ điều khiển tự động hóa khả trình PAC,…

Cấp điều khiển của Hệ thống BMS phụ trách việc tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị cảm biến đầu vào. Sau đó, sử dụng các thuật toán để phân tích thông tin, chuyển nó thành các lệnh và gửi nó tới các thiết bị thuộc cấp chấp hành.

Cấp điều khiển có khả năng thay thế con người trong việc xử lý thông tin một cách nhanh nhất và chính xác nhất, cũng như thay đổi hoạt động của thiết bị cấp điều hành để đáp ứng các điều kiện thực tế mà không cần sự tham gia của nhân viên kỹ thuật. Đây là thuộc tính nổi bật nhất của cấp điều khiển.

5.3. Cấp điều khiển giám sát

Cấp điều khiển giám sát chủ yếu là các máy tính PC giữ vai trò là phương thức giao tiếp giữa các hệ thống và nhân viên vận hành.

Công việc của cấp này là giúp con người cài đặt ứng dụng, giám sát và cảnh báo cho họ về các tình trạng không mong muốn bằng cách sử dụng các giao thức như biểu đồ dữ liệu, bảng và báo cáo tự động định kỳ,…

5.4. Cấp quản lý

Đây là cấp cao nhất trong cấu trúc của phần mềm quản lý tòa nhà BMS. Cấp độ này có nhiệm vụ phải giám sát, điều hành và chỉ huy bất kỳ phần nào của hệ thống.

Công việc chính của cấp quản lý là thu thập, lưu trữ và xử lý dữ liệu như lịch sử sử dụng năng lượng, chi phí vận hành, lịch sử báo động và sự cố phát sinh, v.v. Sau đó, hệ thống tạo ra các báo cáo phục vụ công tác quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng công nghệ hiệu quả, lâu dài.

6. Giai đoạn vận hành hệ thống BMS

6.1. Triển khai và cài đặt hệ thống

Việc triển khai hệ thống BMS đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các kỹ sư chuyên môn và các nhà quản lý tòa nhà để hiểu rõ các yêu cầu cụ thể và thiết kế hệ thống sao cho phù hợp với nhu cầu và mục tiêu của tòa nhà. Luôn đảm bảo rằng mỗi dự án triển khai hệ thống BMS đều được thực hiện theo một quy trình bài bản, từ khâu khảo sát ban đầu đến việc lắp đặt và thử nghiệm toàn bộ hệ thống.

 

Khảo sát và phân tích yêu cầu là bước đầu tiên trong quá trình triển khai hệ thống BMS. Các kỹ sư sẽ tiến hành khảo sát các yếu tố cần thiết của tòa nhà, từ cấu trúc đến các yêu cầu cụ thể về năng lượng, an ninh, điều kiện môi trường và các hệ thống cần tích hợp vào hệ thống BMS. Điều này không chỉ giúp xác định các cảm biến và thiết bị cần thiết mà còn giúp đưa ra phương án thiết kế tối ưu cho tòa nhà.

 

Cài đặt hệ thống BMS bao gồm việc lắp đặt các thiết bị cảm biến ở các vị trí chiến lược trong tòa nhà, kết nối các thiết bị vào hệ thống điều khiển trung tâm và thiết lập phần mềm điều khiển. Quá trình lắp đặt sẽ bao gồm việc kết nối các hệ thống HVAC, chiếu sáng, an ninh, và các hệ thống khác vào nền tảng BMS, để đảm bảo rằng tất cả các hệ thống có thể giao tiếp với nhau một cách trơn tru.

Kiểm tra và thử nghiệm là bước quan trọng để đảm bảo hệ thống hoạt động như mong đợi. Sau khi cài đặt xong, các kỹ sư sẽ tiến hành kiểm tra và thử nghiệm toàn bộ hệ thống BMS, bao gồm các cảm biến, phần mềm điều khiển và các thiết bị liên quan. Mục tiêu là đảm bảo rằng các hệ thống hoạt động chính xác, các cảm biến ghi nhận đúng dữ liệu và hệ thống điều khiển có thể đưa ra các quyết định tự động đúng đắn.

6.2. Bảo trì và hỗ trợ kỹ thuật

Một trong những yếu tố quan trọng giúp hệ thống BMS hoạt động hiệu quả lâu dài là dịch vụ bảo trì định kỳ. Việc bảo trì hệ thống định kỳ không chỉ giúp phát hiện và khắc phục sự cố sớm mà còn giúp kéo dài tuổi thọ của các thiết bị và hệ thống liên quan. Cung cấp dịch vụ bảo trì BMS chuyên nghiệp, với đội ngũ kỹ thuật viên giàu kinh nghiệm, đảm bảo hệ thống hoạt động liên tục và hiệu quả.

 

Bảo trì hệ thống bao gồm các công việc như kiểm tra và làm sạch các cảm biến, kiểm tra hệ thống HVAC, thay thế các bộ lọc của hệ thống điều hòa không khí, và kiểm tra các thiết bị điện tử trong hệ thống. Kiểm tra phần mềm điều khiển và cập nhật phiên bản mới nhất khi cần thiết để tối ưu hóa hiệu suất.

6.3. Đánh giá và tối ưu hóa

Sau khi BMS được triển khai và vận hành, việc đánh giá hiệu quả là bước không thể thiếu để đảm bảo rằng hệ thống đang hoạt động đúng như mong đợi. Thực hiện các đánh giá định kỳ về hiệu quả hoạt động của hệ thống BMS, từ việc tối ưu hóa năng lượng đến việc quản lý an ninh và môi trường trong tòa nhà.

 

Đánh giá hiệu quả hoạt động bao gồm việc kiểm tra mức tiêu thụ năng lượng, hiệu suất của các hệ thống HVAC, mức độ sử dụng năng lượng của các thiết bị chiếu sáng, và khả năng tự động điều chỉnh của hệ thống. Chúng tôi cũng đánh giá hiệu quả của các hệ thống an ninh, từ việc giám sát an toàn đến khả năng phản ứng nhanh với các sự cố khẩn cấp.

 

Sau khi đánh giá, sẽ đưa ra các phương án tối ưu hóa hệ thống để tăng hiệu quả vận hành và tiết kiệm chi phí. Quá trình tối ưu hóa có thể bao gồm việc điều chỉnh các hệ thống HVAC để sử dụng năng lượng hiệu quả hơn, cải tiến phần mềm để tự động điều chỉnh các thiết bị dựa trên dữ liệu thu thập được, hoặc thay thế các thiết bị đã cũ và không còn phù hợp với yêu cầu của tòa nhà.

7. Những câu hỏi thường gặp

7.1. Hệ thống BMS có dễ sử dụng không?

Hệ thống BMS của POTS được thiết kế với giao diện người dùng trực quan và thân thiện, dễ dàng thao tác cho các quản lý tòa nhà, bất kể trình độ kỹ thuật. Các tính năng tự động hóa giúp giảm thiểu sự can thiệp của con người và tối ưu hóa các quy trình vận hành.

 

Hệ thống cho phép tích hợp dữ liệu từ nhiều cảm biến và thiết bị khác nhau vào một nền tảng duy nhất, từ đó tự động điều chỉnh các yếu tố trong tòa nhà như điều hòa không khí, chiếu sáng, và an ninh. Giao diện quản lý được tối ưu hóa để hỗ trợ việc theo dõi và điều chỉnh hệ thống từ xa qua ứng dụng di động hoặc giao diện web, mang đến tính linh hoạt và tiện ích cho người sử dụng.

7.2. Những rủi ro hoặc sự cố nào có thể xảy ra nếu BMS bị gián đoạn hoạt động?

Mất dữ liệu giám sát, không điều khiển được thiết bị từ xa, chậm phát hiện sự cố, tăng tiêu hao năng lượng và có thể ảnh hưởng đến an toàn, an ninh của tòa nhà.

7.3. Làm thế nào để BMS tích hợp hiệu quả với các hệ thống khác như an ninh, PCCC và HVAC?

Cần dùng giao thức kết nối chuẩn (BACnet, Modbus…), lập cấu hình đồng bộ dữ liệu, đảm bảo phần mềm tương thích và phân quyền truy cập rõ ràng. Khi đó, BMS sẽ quản lý tất cả từ một giao diện duy nhất.

POTS – Đơn vị cung cấp Hệ thống Quản lý Tòa nhà BMS chuyên nghiệp.

 

Công ty Cổ Phần Thương Mại và Dịch Vụ Dầu Khí Biển (POTS) là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ Hệ thống Quản lý Tòa nhà BMS chuyên nghiệp hàng đầu trên thị trường Bất động sản hiện nay. Với hơn 15 năm kinh nghiệm, POTS luôn cam kết sẽ mang đến cho Chủ đầu tư, Cư dân và Khách thuê một dịch vụ Quản lý và vận hành Tòa nhà tốt nhất với phương châm An toàn – Chất lượng – Tối ưu.

Dưới đây là một vài dự án đã áp dụng hệ thống BMS trong quản lý tòa nhà:

• Tòa nhà Văn phòng PetroVietnam tại 1-5 Lê Duẩn, Quận 1, TP.HCM, là công trình cấp 1 với 21 tầng và 1 tầng hầm, được POTS quản lý từ năm 2006. Tòa nhà đã áp dụng hệ thống BMS để giám sát và điều khiển các hệ thống kỹ thuật như HVAC, chiếu sáng, an ninh và PCCC. Nhờ BMS, hoạt động vận hành được tối ưu, tiết kiệm năng lượng và đảm bảo an toàn, mang lại môi trường làm việc tiện nghi cho người sử dụng.
• Dự án Tòa nhà PV Gas tại 673 Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè, TP. HCM là công trình cấp 1 với tổng diện tích sử dụng lên đến 32.000 m2 gồm 16 tầng. Từ năm 2010 đến nay, POTS đã đảm nhiệm dự án và đã áp dụng hệ thống BMS (Building Management System) để tối ưu quản lý và vận hành toàn bộ tòa nhà. Hệ thống BMS giúp giám sát, điều khiển các hệ thống kỹ thuật một cách chuyên sâu, nâng cao hiệu quả bảo trì, đảm bảo an toàn và duy trì môi trường làm việc sạch sẽ, thoải mái. Qua đó, công tác vận hành được tự động hóa và chuyên nghiệp hơn, giúp tiết kiệm chi phí và nâng cao chất lượng dịch vụ.
• Dự án Tòa nhà FPT Tân Thuận 2 được đầu tư và quản lý bởi Công ty TNHH MTV Viễn Thông FPT Tân Thuận, với quy mô 6 tầng và tổng diện tích sử dụng lên đến 15.646 m2. Từ năm 2023 đến nay, POTS đã áp dụng hệ thống Quản lý Tòa nhà (BMS – Building Management System) hiện đại nhằm tối ưu vận hành toàn diện. Hệ thống BMS giúp tự động hóa và giám sát chặt chẽ các hoạt động kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan và dịch vụ canteen, đảm bảo nâng cao hiệu quả quản lý, tiết kiệm năng lượng và mang lại môi trường làm việc an toàn, tiện nghi cho toàn bộ cư dân và người sử dụng tòa nhà.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về dịch vụ Hệ thống BMS, vui lòng liên hệ ngay qua Thông tin liên hệ để được hỗ trợ nhanh chóng!