Chung cư ngày càng trở thành lựa chọn hàng đầu của người dân thành thị. Từ các cặp vợ chồng trẻ, người độc thân, cho đến gia đình nhiều thế hệ — ai cũng bị thu hút bởi sự tiện nghi, an toàn và vị trí trung tâm. Tuy nhiên, cuộc sống trong chung cư không chỉ toàn màu hồng. Sau thời gian sinh sống, nhiều cư dân dần nhận ra những “góc khuất” đằng sau vẻ hiện đại ấy — từ tiếng ồn, phí dịch vụ, cho đến tranh chấp quyền lợi. Dưới đây là 7 khó khăn khi ở chung cư điển hình, kèm nguyên nhân, ví dụ thực tế và giải pháp giúp bạn hiểu và xử lý khéo léo hơn. Cùng POTS tìm hiểu ngay nhé.
1. Tiếng ồn – vấn đề muôn thuở của mọi khu chung cư
Dù có tường bê tông và cửa cách âm, nhưng tiếng ồn trong chung cư vẫn luôn là “cơn ác mộng” của nhiều người:
- Nhà hàng xóm hát karaoke, mở nhạc lớn.
- Tiếng trẻ nhỏ chạy nhảy, nô đùa trên hành lang.
- Âm thanh khoan tường, sửa nhà, đóng cửa mạnh.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn (2024), có tới 68% cư dân cho rằng tiếng ồn là yếu tố gây căng thẳng lớn nhất khi sống ở chung cư.
Giải pháp gợi ý:
- Dán thêm gioăng cao su chống ồn cho cửa chính và cửa sổ.
- Sử dụng thảm, rèm dày, hoặc tấm tiêu âm để giảm vọng tiếng.
- Góp ý lịch sự với hàng xóm, hoặc phản ánh qua ban quản lý để được nhắc nhở.
- Khi chọn mua căn hộ, ưu tiên tầng trung (không quá thấp, không quá cao) và vị trí cách xa khu sinh hoạt chung, thang máy.
2. Thang máy quá tải – “cuộc chiến giờ cao điểm”
Các tòa chung cư cao tầng thường chỉ có 3–5 thang máy cho hàng trăm căn hộ. Vào buổi sáng hoặc tối, cảnh xếp hàng chờ thang 5–10 phút là chuyện thường. Đặc biệt ở các tòa có cư dân đông hoặc có trung tâm thương mại, lượng người di chuyển còn nhiều hơn.
Ngoài ra, mùi hôi, hành vi chen lấn, hoặc thang máy hỏng khiến nhiều người bức xúc.
Một cư dân tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ: “Giờ tan tầm mà quên đồ ở nhà coi như xong, chờ thang 2–3 lượt mới đến lượt mình.”
Giải pháp gợi ý:
- Ban quản lý nên lên lịch bảo trì định kỳ để thang luôn hoạt động ổn định.
- Với tòa mới, chủ đầu tư cần công bố rõ mật độ thang máy / căn hộ (chuẩn là 1 thang/100 căn).
- Cư dân nên giờ giấc linh hoạt, tránh đi cùng giờ cao điểm, hoặc ưu tiên thang hàng hóa nếu được phép.
3. Phí dịch vụ và quỹ bảo trì – “điểm nóng” tranh chấp
Phí dịch vụ là chi phí cư dân phải đóng hàng tháng cho các hạng mục: vệ sinh, điện hành lang, bảo vệ, cây xanh, vận hành thang máy,… Tuy nhiên, không ít nơi mức phí cao nhưng chất lượng dịch vụ thấp hoặc thiếu minh bạch trong thu – chi.
Vấn đề nghiêm trọng hơn là quỹ bảo trì 2% giá trị căn hộ, thường do chủ đầu tư giữ hoặc chậm bàn giao cho ban quản trị, gây mâu thuẫn kéo dài. Theo Bộ Xây dựng (2023), có hơn 215 dự án trên toàn quốc xảy ra tranh chấp liên quan đến quỹ này.
Giải pháp gợi ý:
- Cư dân nên yêu cầu công khai bảng thu chi định kỳ, có thể đăng trên bảng tin hoặc nhóm cư dân.
- Kiểm tra kỹ trong hợp đồng mua bán: bên nào giữ quỹ bảo trì và thời hạn bàn giao.
- Khi bầu ban quản trị, ưu tiên người có chuyên môn tài chính hoặc có sự tham gia của đơn vị kiểm toán độc lập.
4. Ban quản trị – khi “người đại diện” không còn đại diện
Ban quản trị được lập ra để bảo vệ quyền lợi cư dân. Nhưng trên thực tế, nhiều nơi lại xảy ra:
- Mâu thuẫn nội bộ, thiếu minh bạch tài chính.
- Không phối hợp với ban quản lý, dẫn đến trì trệ.
- Cư dân mất lòng tin vì thiếu báo cáo hoạt động.
Khi không có tiếng nói chung, nhiều quyết định quan trọng như sửa chữa, bảo trì, hay thương lượng với chủ đầu tư bị đình trệ hàng tháng.
Giải pháp gợi ý:
- Bầu ban quản trị minh bạch, dân chủ, có quy định rõ ràng về nhiệm kỳ, quyền hạn
- Cư dân nên tích cực tham dự họp định kỳ, tránh phó mặc toàn bộ cho một nhóm nhỏ.
- Có thể thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp để vận hành, còn ban quản trị chỉ giám sát.
5. An ninh & an toàn cháy nổ
Dù có camera và bảo vệ 24/7, nhưng không ít vụ việc mất xe, trộm cắp, người lạ xâm nhập, hoặc cháy nổ hệ thống điện, gas vẫn xảy ra.
Nguyên nhân chủ yếu là quy trình kiểm soát ra vào lỏng lẻo hoặc thiếu bảo trì thiết bị PCCC.
Theo Cục Cảnh sát PCCC (2024), có tới 45% vụ cháy tại nhà cao tầng xuất phát từ lỗi kỹ thuật hệ thống điện và thiết bị cũ.
Giải pháp gợi ý:
- Ứng dụng thẻ từ, mã QR hoặc Face ID để kiểm soát người ra vào.
- Kiểm tra định kỳ hệ thống báo cháy, vòi chữa cháy, đèn thoát hiểm.
- Cư dân cần học kỹ quy trình thoát hiểm, biết vị trí thang bộ và bình cứu hỏa gần nhất.
- Khi có sự cố, báo ngay bảo vệ hoặc công an phường — tuyệt đối không tự xử lý nếu nguy hiểm.
6. Hạ tầng xuống cấp nhanh
Sau 5–7 năm sử dụng, nhiều tòa bắt đầu nứt tường, thấm nước, hư hệ thống thoát sàn, thang máy kẹt.
Nguyên nhân phần lớn do thi công tiết kiệm hoặc chủ đầu tư cắt giảm chi phí bảo trì.
Một số dự án còn “qua loa” khi kiểm định, khiến cư dân phải tự góp quỹ sửa chữa.
Giải pháp gợi ý:
- Ban quản trị cần lập kế hoạch kiểm định định kỳ 3–5 năm/lần.
- Ghi nhận hư hỏng qua biên bản cụ thể, có thời hạn khắc phục rõ ràng.
- Cư dân có thể liên hệ Sở Xây dựng địa phương nếu chủ đầu tư không hợp tác.
- Khi mua căn hộ, nên chọn chủ đầu tư có lịch sử vận hành tốt như Vinhomes, Nam Long, Ecopark,…
7. Xung đột sinh hoạt & nội quy cư dân
Tưởng nhỏ nhưng gây mệt mỏi: phơi đồ ngoài ban công, nuôi chó mèo, hút thuốc trên hành lang, mở nhạc to,…
Nếu không có nội quy rõ ràng, xung đột dễ nảy sinh.
Một số chung cư quy định quá nghiêm — ví dụ cấm nuôi thú cưng, khiến người yêu động vật cảm thấy bị “gò bó”.
Ngược lại, nơi không có quy định lại dễ dẫn tới mất vệ sinh, mùi hôi, tiếng ồn.
Giải pháp gợi ý:
- Ban quản lý nên soạn bộ nội quy cụ thể, dễ hiểu, gửi tới từng hộ gia đình.
- Khi có tranh chấp, ưu tiên hòa giải mềm dẻo, tránh đăng bài công khai gây căng thẳng.
- Cư dân nên tôn trọng không gian chung – giữ vệ sinh, ý thức tiếng ồn và ứng xử văn minh.
Chung cư không chỉ là nơi để ở, mà là một cộng đồng thu nhỏ, nơi hàng trăm người cùng chia sẻ không gian, thói quen và quyền lợi. Những khó khăn khi ở chung cư là điều khó tránh, nhưng cách ứng xử, tinh thần hợp tác và minh bạch quản lý mới là yếu tố quyết định chất lượng cuộc sống. Nếu bạn đang chuẩn bị mua hoặc chuyển vào căn hộ mới, hãy tìm hiểu kỹ chủ đầu tư, ban quản lý, phí dịch vụ và cộng đồng cư dân và giữ thái độ cởi mở, tôn trọng – vì một tòa nhà văn minh luôn bắt đầu từ mỗi người dân.